Der Antragsgegner ist Mitglied der antragstellenden Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese hat gegen ihn ein Versäumnisurteil erwirkt, durch das Hausgeldansprüche tituliert worden sind. Die Antragstellerin beantragte unter Vorlage der vollstreckbaren Ausfertigung des Versäumnisurteils 'auf dem Grundstück des Schuldners ... gemäß §§ 866, 867 ZPO eine Zwangshypothek einzutragen, soweit die zugrundeliegende Forderung nicht dem Vorrecht des § 10 Abs.1 Ziff.2 ZVG unterfällt.' Im Wege einer Zwischenverfügung entgegnete der Notar beim Grundbuchamt, einem solchen Antrag auf Eintragung unter Vorbehalt solle gemäß § 16 Abs.1 GBO nicht stattgegeben werden. Zum Vollzug bedürfe es dessen Beseitigung. Gegen diese Zwischenverfügung wendet sich die Antragstellerin mit ihrer Beschwerde: Der vorliegende Antrag ohne Vorbehalt wäre unzulässig, da er zu einer Übersicherung/Doppelsicherung der Beschwerdeführerin führen könne. Der Vorbehalt sei für die vorliegende Art der Zwangshypotheken wegen der Sonderregelung des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG erforderlich. Werde gegen den Hausgeldschuldner noch kein Zwangsversteigerungsverfahren betrieben, so könne auf Grund des zeitlich und betragsmäßig begrenzten Vorrangs einer Hausgeldforderung bei Antragstellung auf Eintragung einer Zwangshypothek nicht festgestellt werden, ob, wann und in welcher Höhe sich die Frage einer Doppelsicherung durch die Regelung des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG stellen wird. Allein die bedingte Antragstellung stelle sicher, dass einerseits die Wohnungseigentümergemeinschaft eine dingliche Sicherung ihres Anspruches in Rangklasse 4 erfolgreich durchsetzen könne, andererseits die Gefahr einer Doppelsicherung vermieden werde. Das Notariat half der Beschwerde nicht ab. Das OLG Stuttgart beschied, dass die Beschwerde der Antragstellerin in der Sache keinen Erfolg habe und führte aus:

Gemäß § 16 Abs. 1 GBO soll einem Eintragungsantrag, dessen Erledigung an einen Vorbehalt geknüpft wird, nicht statt gegeben werden. Ein Vorbehalt in diesem Sinne liegt vor, wenn durch die betreffende Erklärung die Erledigung des Eintragungsantrages von einem nicht zu den gesetzlichen Voraussetzungen gehörenden Umstand abhängig gemacht wird.

Soweit die im Antrag enthaltene Einschränkung in Bezug auf § 10 Abs.1 Nr.2 ZVG dahin zu verstehen ist, dass nur in dem Umfang, in dem die zugrunde liegende Forderung nicht dem Vorrecht des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG unterfällt, eine Eintragung erfolgen soll, liegt ein Vorbehalt im Sinne des § 16 Abs.1 GBO vor. Denn der Eintragungsantrag wird von Umständen abhängig gemacht, die nicht zu den gesetzlichen Voraussetzungen der Eintragung gehören. Letzteres wäre allenfalls unschädlich, wenn das Grundbuchamt das tatbestandliche Vorliegen dieses Umstandes ohne weitere Mühe und mit Sicherheit, das heißt anhand des Grundbuches oder der Grundakten, feststellen könnte. Das ist bei § 10 Abs.1 Nr.2 ZVG nicht der Fall.

Soweit die Einschränkung im Antrag vor diesem Hintergrund trotz ihrer sprachlichen Fassung ('einzutragen, soweit ...') nicht im Sinne eines Vorbehalts in Bezug auf den Eintragungsantrag selbst zu verstehen sein sollte, sondern im Sinne einer Einschränkung hinsichtlich des Eintragungsinhaltes (Hypothek unter einer Bedingung), so steht die Regelung des § 16 Abs.1 GBO der Eintragung nicht entgegen. Zu prüfen ist dann aber zum Einen, ob das einzutragende Recht eine Beschränkung, insbesondere eine Bedingung oder Befristung, verträgt. Zum anderen müssen die allgemeinen grundbuchrechtlichen Grundsätze beachtet werden, namentlich der Bestimmtheitsgrundsatz.

Zwar ist im Bereich der bevorrechtigten Ansprüche gemäß § 10 Abs.1 Nr.3 ZVG anerkannt und inzwischen durch § 322 Abs.5 AO ausdrücklich geregelt, dass die Eintragung einer aufschiebend bedingten Hypothek zulässig ist, deren Wirksamkeit erst mit Wegfall des Vorrechts gemäß § 10 Abs.1 Nr.3 ZVG eintritt. Eine entsprechende Regelung existiert jedoch für den vorliegend angesprochenen Bereich der Hausgeldansprüche gemäß § 10 Abs.1 Nr.2 ZVG nicht. Die beiden Bereiche sind auch nicht vergleichbar. Bei der aufschiebend bedingten Hypothek in Bezug auf bevorrechtigte Ansprüche gemäß § 10 Abs.1 Nr.3 ZVG besteht zum Zeitpunkt der Eintragung das Vorrecht, und die aufschiebende Bedingung liegt im späteren Wegfall des Vorrechts. Ob eine Hausgeldforderung hingegen überhaupt unter § 10 Abs.1 Nr.2 ZVG fällt, hängt von den verschiedensten, zum Teil für den Rechtsverkehr nicht ohne weiteres ersichtlichen Voraussetzungen ab. So muss etwa bei einem aktiven Betreiben der Zwangsversteigerung der titulierte Betrag 3 % des Einheitswertes erreichen (§ 10 Abs. 3 ZVG in Verbindung mit § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG). Der Höhe nach ist das Vorrecht gemäß § 10 Abs.1 Nr.2 ZVG begrenzt auf 5 % des im jeweiligen Verfahren nach § 74 a Abs.5 ZVG festgesetzten Wertes. Es ist eine Reihe von Fallgestaltungen möglich, in denen gerade keine vorrangige Befriedigung in der Rangklasse 2 des § 10 Abs.1 ZVG erfolgen kann oder dies zumindest für das Grundbuchamt im Zeitpunkt der Eintragung der Zwangshypothek für Hausgeldansprüche nicht ersichtlich ist. Der Eintragung einer bedingten Zwangshypothek zur Sicherung von titulierten Hausgeldforderungen, für die ein Vorrecht gemäß § 10 Abs.1 Nr.2 ZVG in Betracht kommt, steht deshalb der grundbuchrechtliche Bestimmtheitsgrundsatz entgegen. Selbst wenn die titulierte Forderung (wie hier) im Tenor des Titels als Hausgeldforderung gekennzeichnet ist, kann das Grundbuchamt nicht einmal im Ausgangspunkt prüfen, ob die titulierte Forderung überhaupt dem § 10 Abs.1 Nr.2 ZVG unterfällt.

Aus Sicht des Senats ergibt sich hieraus, dass ein Verbot der Doppelsicherung der unbeschränkten Eintragung einer Zwangssicherungshypothek in der vorliegenden Konstellation nicht entgegen stehen kann. Auch zur Sicherung von titulierten Hausgeldforderungen, für die ein Vorrecht gemäß § 10 Abs.1 Nr.2 ZVG in Betracht kommt, könne eine unbedingte Zwangshypothek eingetragen werden. Zu beachten sei dabei im Übrigen auch, dass die Zwangssicherungshypothek gleichzeitig der Sicherung des Gläubigers für den Fall der freihändigen Veräußerung des Miteigentumsanteils durch den Schuldner diene, in welchem der Erwerber nicht ohne weiteres auch für Zahlungsrückstände gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft haftet. Jedenfalls soweit nicht eine 'Verdinglichung der Hausgeldansprüche' durch die erfolgte Neuregelung des § 10 Abs.1 Nr.2 ZVG angenommen wird, sei dies ein zusätzlicher Sicherungsaspekt für Forderungen, die dem Vorrang gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG unterfallen. Die Rechtsbeschwerde wurde gem. § 78 Abs.1, Abs.2 Nr.1 und 2 GBO zugelassen.

OLG Stuttgart vom 04.11.2010, Az. 8 W 83/10


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