Jedes Bauvorhaben muss im Voraus sorgfältig kalkuliert werden. Diese Berechnungen stellen die Grundlage für eine solide Baufinanzierung dar. Während die Kosten beim Kauf einer bereits fertiggestellten Immobilie meist besser planbar sind, lassen sich die Baukosten für ein Objekt nur grob vorhersagen. Wichtig ist daher, stets mit ausreichend Puffer zu rechnen, um während der Bauphase nicht in finanzielle Engpässe zu geraten. Prinzipiell gilt es, als Baukosten alle Kosten einzukalkulieren, die bei der Planung sowie Ausführung eines Hausbau anfallen. Dazu zählen neben den reinen Baukosten auch die sogenannten Baunebenkosten.

Baukostenrechner als erster Überblick

Im Internet gibt es mittlerweile zahlreiche Baukostenrechner, die Bauherren einen ersten Überblick über die zu erwartenden Kosten für das jeweilige Projekt geben. Allerdings ist hierbei zu unterscheiden zwischen Ein- und Mehrfamilienhäusern, Fertig- oder Massivhäusern sowie vielen weiteren Faktoren. Zwar können die Angaben teilweise individualisiert werden, dennoch ist es nicht sinnvoll, sich vollständig auf das Ergebnis solcher Baukostenrechner zu verlassen. Stattdessen ergeben sie einen Durchschnittswert, der als Orientierung dienen kann. Darauf basierend gilt es, noch weitere Berechnungen anzustellen, um die Kalkulation zu individualisieren und somit eine optimale Baufinanzierung zu ermöglichen. Vom Durchschnitt abweichen können die Baukosten beispielsweise abhängig von regionalen Preisunterschieden oder der Art der Immobilie. Zum Beispiel macht der Haustyp einen Unterschied, ob es sich also um ein alleinstehendes, Reihen- oder Doppelhaus handelt und mit wie vielen Wohneinheiten.

Die Baukosten im Detail

Wichtig ist daher, die Baukosten im Detail zu beleuchten und einzeln zu berechnen. Nur so kann eine realistische Summe ermittelt werden. Zudem können die Bauherren dadurch Sparpotenziale erkennen oder an gewissen Stellschrauben drehen, falls sie sich das Bauvorhaben in dieser Form doch nicht leisten können.

Die Baukostenkalkulation ist demnach ein Prozess, der unter Umständen mehrmals durchlaufen werden muss – so lange, bis das Ergebnis zum Budget passt und trotzdem die Wünsche der Bauherren optimal bedient werden. Oft sind Kompromisse notwendig, um in diesem Spannungsfeld die bestmögliche Lösung zu finden. Die wichtigsten sowie größten Kostenblöcke, die es bei diesem Prozess zu berücksichtigen gilt, sind:

1. Grundstückskosten

Der erste Schritt beim Hausbau ist stets die Suche nach einem geeigneten Grundstück. Der Grundstückspreis macht dabei den Löwenanteil aus. Vor allem in begehrten Lagen ist er unter Umständen sogar der größte Bestandteil überhaupt in den Baukosten. Doch die Grundstückskosten enthalten neben dem reinen Kaufpreis noch weitere (Neben-) Kosten für den Grundstückserwerb. Hierzu zählen:

  • Maklergebühren (bis zu 7,14 Prozent der Kaufsumme)
  • Notar- sowie Grundbuchkosten (rund 2 Prozent des Kaufpreises)
  • Grunderwerbsteuer (3,5 bis 6,5 Prozent des Grundstückspreises je nach Bundesland)

Diese Nebenkosten des Grundstückskaufs summieren sich somit auf bis zu 15 Prozent der Kosten, die für das Grundstück selbst anfallen. Sie können in der Kalkulation auch in den Kostenblock der Baunebenkosten einberechnet werden. Hauptsache, sie werden nicht vernachlässigt, denn sie machen durchaus einen nennenswerten Betrag an Zusatzkosten aus.

Je nach Bauprojekt können zudem weitere Grundstückskosten anfallen. Dazu gehören die sogenannten Grundschuld-Bestellungskosten, falls der Hausbau (auch) mit Fremdkapital finanziert wird. Bei einer solchen Baufinanzierung wird in der Regel ein Grundpfandrecht eingetragen. Diese Grundschuldbestellung beim Notar kostet je nach Landkreis rund 1.500 Euro. Weiterhin sind die eventuelle Vermessung sowie Erschließung große Kostenblöcke, sofern diese noch notwendig sind. Abhängig vom gekauften Grundstück kann also nicht direkt mit dem Hausbau gestartet werden, sondern die Bauherren müssen noch Wasser, Fernwärme, Telefon, Gas oder sogar einen Bürgersteig erschließen. In Neubaugebieten kostet das meist 5.000 bis 7.000 Euro. Die Kosten einer notwendigen Vermessung richten sich nach der Vermessungsgebührenordnung sowie weiteren Faktoren wie der Grundstücksgröße.

Zuletzt ist es möglich, dass vor dem Start des Bauprojekts noch ein Abriss von Altbeständen notwendig ist. Auch diese Kosten gilt es einzukalkulieren, wobei die Größe das Objekts sowie die Baumaterialien über den Preis bestimmen. Besonders teuer kann ein Abriss werden, wenn Sondermüll wie Asbest entsorgt werden muss. Solche zusätzlichen Kosten müssen daher im Einzelfall geprüft und realistisch eingeschätzt werden, um ausreichend Puffer bei der Baufinanzierung einzuplanen.