(ip/RVR) Die Beteiligte zu 1) verkaufte mit notariell beurkundetem Vertrag ihre Eigentumswohnung an die Beteiligten zu 2) und ließ sie auf. Nach der Teilungserklärung bedarf die Veräußerung des Wohnungseigentums der Zustimmung des Verwalters. Bei Anlegung des Grundbuchblatts ist die Veräußerungsbeschränkung in das Bestandsverzeichnis des Grundbuchs eingetragen worden. Eine Ausfertigung der notariellen Urkunde nebst einer Zustimmungserklärung der bis Ende des Jahres 2009 bestellten Verwalterin hat der Urkundsnotar mit Schreiben vom Januar 2010 bei dem Grundbuchamt eingereicht und gleichzeitig den Antrag auf Umschreibung des Eigentums gemäß § 15 GBO gestellt. Im Wege der Zwischenverfügung gab das Grundbuchamt den Beteiligten auf, die Zustimmung des aktuellen Verwalters zur Veräußerung vorzulegen; weil die Bestellung der bisherigen Verwalterin mit Ablauf des vergangenen Jahres geendet habe, sei die eingereichte Zustimmungserklärung wirkungslos geworden. Hiergegen legten die Beteiligten Beschwerde ein, der das Grundbuchamt nicht abhalf.

Die Beschwerde hat in der Sache keinen Erfolg. Dem Vollzug des Umschreibungsantrags steht entgegen, dass die Verfügungsbefugnis der Beteiligten im Zeitpunkt des Eingangs des Antrags nicht hinreichend nachgewiesen ist.

Hätten die Wohnungseigentümer die Bestellung der bisherigen Verwalterin verlängert, wäre die bisherige Verwalterin in dem Zeitpunkt, als der Umbuchungsantrag bei dem Grundbuchamt eingegangen ist, weiterhin zustimmungsberechtigt gewesen. Die Eintragung könnte antragsgemäß vorgenommen werden, wenn die Verwalterbestellung i.S.d. § 29 GBO nachgewiesen wird. Dies würde hier erfodern die Vorlage einer beglaubigten Abschrift der Niederschrift über die Eigentümerversammlung, in der die Verwalterbestellung verlängert worden ist.

Ist indes ein neuer Verwalter bestellt worden, so ist die Annahme des Grundbuchamts zutreffend, dass zur Vornahme der beantragten Eintragung eine Bewilligung (§§ 19, 13 GBO) des neuen Verwalters erforderlich ist, weil dann die Zustimmung der früheren Verwalterin wirkungslos geworden ist.

Nach der Teilungserklärung ist als Inhalt des Sondereigentums vereinbart worden, dass die Wohnungseigentümer zu einer Übertragung ihres Wohnungseigentums der Zustimmung des Verwalters bedürfen. Ein solches Zustimmungserfordernis ist nach § 12 WEG als Ausnahme von dem in § 137 BGB aufgestellten Verbot der rechtsgeschäftlichen Verfügungsbeschränkung gesetzlich zugelassen. Die Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG erfasst sowohl das schuldrechtliche Grundgeschäft als auch den dinglichen Übertragungsvorgang. Dies ergibt sich schon aus dem Wortlaut des § 12 Abs. 3 S. 1 WEG. Danach ist (auch) ein Vertrag, durch den sich der Wohnungseigentümer zu einer Veräußerung des Wohnungseigentums verpflichtet, (schwebend) unwirksam, solange nicht die erforderliche Zustimmung erteilt ist. § 12 WEG ist den Vorschriften der §§ 5, 6 ErbbauVO nachgebildet. Die Rechtswirkungen der Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG sind deshalb übereinstimmend mit denjenigen der §§ 5, 6 ErbbauVO zu bestimmen. Es entspricht deshalb gefestigter Rechtsprechung, dass sowohl das schuldrechtliche Grundgeschäft als auch die dingliche Übertragung des Wohnungseigentums der Veräußerungsbeschränkung unterliegen.

Die unbeschränkte Verfügungsbefugnis muss grundsätzlich in dem Zeitpunkt vorhanden sein, in dem sie wirken soll. Nach § 873 Abs. 1 BGB ist zur Übertragung des Eigentums (hier: Miteigentumsanteils) an einem Grundstück die Einigung des Berechtigten und des Erwerbers über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung im Grundbuch erforderlich. Die Eintragung gehört zum Tatbestand der Verfügung; sie ist neben den Willenserklärungen weiteres Wirksamkeitserfordernis des Verfügungsgeschäfts. Dies ergibt sich auch aus § 878 BGB, wonach eine von dem Berechtigten in Gemäßheit des § 873 BGB abgegebene Erklärung nicht dadurch unwirksam wird, dass er in seiner Verfügung beschränkt wird, nachdem die Erklärung für ihn bindend geworden ist und der Antrag auf Eintragung bei dem Grundbuchamt gestellt worden ist: denn wäre die Eintragung kein Bestandteil des Verfügungsgeschäfts, so wäre eine Verfügungsbeschränkung im Zeitpunkt der Eintragung unbeachtlich. Eine nach § 12 WEG erforderliche Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung des Wohnungseigentums ist folglich nur dann für die Eintragung des Eigentumswechsels ausreichend, wenn seine Verwalterstellung jedenfalls bis zu dem nach § 878 BGB maßgeblichen Zeitpunkt fortbesteht.
Nach diesen Grundsätzen ist die im November 2009 abgegebene Zustimmungserklärung der früheren Verwalterin, sofern sie nicht erneut bestellt worden ist, wirkungslos geworden, weil die Erklärung erst im Januar 2010 dem Grundbuchamt vorgelegt worden ist und die Verwalterin zu diesem Zeitpunkt nicht mehr berechtigt war, eine Zustimmungserklärung nach § 12 WEG abzugeben. Ist der Zeitraum der Verwalterbestellung vor dem Eingang des Eintragungsantrags bei dem Grundbuchamt abgelaufen, muss entweder die Verlängerung der Verwalterbestellung oder die Zustimmung des neu bestellten Verwalters nachgewiesen werden.
Ein ohne die erforderliche Zustimmung vorgenommenes Rechtsgeschäft ist absolut unwirksam. Sein Vollzug im Grundbuch würde deshalb eine unrichtige Eintragung im Grundbuch herbeiführen. Eine bestehende Veräußerungsbeschränkung bewirkt deshalb eine Grundbuchsperre, die vom Grundbuchamt von Amts wegen zu beachten ist.

OLG Hamm vom 12.05.2010, Az. I-15W 139/10


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