(ip/RVR) Der Bundesgerichtshof (BGH) beschäftigte sich kürzlich mit der Problematik der Abrechnungsfrist von Nebenkosten bei Mietverträgen über Geschäftsräume.

Die Kläger verlangen von dem Beklagten nach Beendigung eines Pachtvertrages über Gewerberäume und eines damit verbundenen Mietvertrages über eine Dienstwohnung Rückzahlung für die Wohnräume geleisteter Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von 2.944,96 Euro und einer für die Gewerberäume gezahlten Kaution in Höhe von 5.215,18 Euro. Der Beklagte rechnete unter anderem mit einer Forderung auf Zahlung von Nebenkosten für die Gewerberäume für die Zeit von 2005 bis 2007 in Höhe von insgesamt 6.245,23 Euro auf. Diese Nebenkosten rechnete der Beklagte erstmals mit der Klageerwiderung vom 7. Juli 2008 ab.

Die Parteien streiten im Revisionsverfahren nur noch über die Begründetheit dieser Nebenkostenforderungen.

Das Landgericht gab der Klage in Höhe von 2.755,54 Euro statt und wies sie im Übrigen ab.

Die Berufung der Kläger blieb erfolglos.

Die Kläger verfolgen mit der von dem Oberlandesgericht zugelassenen Revision den abgewiesenen Zahlungsanspruch weiter.

Die Revision hat keinen Erfolg, denn die Ausführungen des Berufungsgerichts halten einer revisionsrechtlichen Prüfung stand.

Der BGH führte unter anderem aus, dass entgegen der Ansicht der Revision, das Berufungsgericht zu Recht davon ausgegangen ist, dass § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB, der für die Wohnraummiete den Ausschluss von Betriebskostennachforderungen anordnet, die der Vermieter zwölf Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes verlangt, auf die Geschäftsraummiete nicht analog anwendbar ist. Hierbei fehlt es bereits an der für eine Analogie erforderlichen planwidrigen Gesetzeslücke.

Darüber hinaus ist der geltend gemachte Anspruch auf Zahlung der Nebenkosten entgegen der Ansicht der Revision auch nicht verwirkt. Der Rechtsgedanke der Verwirkung, so der BGH, ist ein Unterfall der unzulässigen Rechtsausübung aufgrund widersprüchlichen Verhaltens. „Danach ist ein Recht verwirkt, wenn der Berechtigte es längere Zeit hindurch nicht geltend gemacht und der Verpflichtete sich darauf eingerichtet hat und nach dem gesamten Verhalten des Berechtigten darauf einrichten durfte, dass dieser das Recht auch in Zukunft geltend machen werde.“ Demzufolge setzt die Annahme einer Verwirkung neben dem Zeitablauf das Vorliegen besonderer ein solches Vertrauen des Verpflichteten begründender Umstände voraus. Ob eine Verwirkung vorliegt, richtet sich letztlich nach den Umständen des Einzelfalles.

Im vorliegenden Fall ist für die Bestimmung des Zeitmoments auf den Zeitpunkt der Fälligkeit der Abrechnungen für die jeweilige Abrechnungsperiode abzustellen. Weder eine Abrechnungsperiode noch eine Abrechnungsfrist wurde von den Parteien vertraglich vereinbart. Es gibt auch keine gesetzliche Regelung, die eine Frist, innerhalb derer die Abrechnung der Nebenkosten für die Geschäftsraummiete erteilt werden muss, festlegt. Lediglich für die Wohnraummiete bestimmt § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB, dass der Vermieter dem Mieter die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach dem Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen hat. Der Senat schloss sich der Auffassung an, dass eine solche Frist auch für die Geschäftsräume angemessen ist. Danach war die Abrechnung der im Jahr 2007 angefallenen Nebenkosten zum Zeitpunkt des Zugangs der Abrechnung am 9. Juli 2008 noch nicht fällig, so dass es insoweit schon an dem für die Verwirkung erforderlichen Zeitablauf fehlt.

Die den Klägern ebenfalls am 9. Juli 2008 zugegangenen Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2005 und 2006 erfolgten demgegenüber für das Jahr 2005 mehr als eineinhalb Jahre und für das Jahr 2006 mehr als ein halbes Jahr nach Ablauf der Abrechnungsfrist. Es fehlt jedoch an Umständen, die geeignet sind, ein Vertrauen der Kläger darauf zu begründen, der Beklagte werde diese Kosten nicht mehr abrechnen. Der bloße Zeitablauf reicht hierfür nicht aus.

Abschließend stellte der BGH fest, dass insgesamt keine Umstände ersichtlich sind, aus denen sich ergibt, dass der Beklagte auf sein vertraglich begründetes Recht, Nebenkosten zu verlangen, verzichtet hat.

Der Beklagte hat somit gegen die Kläger einen Anspruch auf Zahlung von Nebenkosten für die Gewerberäume für die Jahre 2005 bis 2007 in der zuerkannten Höhe von 5.404,60 €.

Die Revision gegen das Urteil des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main wird auf Kosten der Kläger zurückgewiesen.

BGH vom 17.11.2010, Az. XII ZR 124/09


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