Gutachten für 10 K 1/24 von Amtsgericht Emmendingen

(ip/RVR) Der VIII. Zivilsenat des BGH entschied in seinem Urteil vom 28.09.2011 über die Anforderungen an eine Modernisierungsankündigung nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB und an den damit verbundenen Klageantrag auf Duldung der Modernisierung.

Die Kläger beanspruchten als Vermieter von dem beklagten und betroffenen Mieter die Duldung der Anbringung eines Balkons als Modernisierungsmaßnahme. Mit Schreiben vom 30. Januar 2009 wurden dem Beklagten die geplanten Arbeiten im Wesentlichen mitgeteilt, ebenso wie der geplante Baubeginn und die veranschlagte Bauzeit. Das Amtsgericht hat den Beklagten verurteilt, die im Ankündigungsschreiben aufgeführten Baumaßnahmen zu dulden und den mit der Durchführung beauftragten Personen den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren.

Die Berufung des Beklagten blieb erfolglos. In der Revision bestätigte der BGH diese Entscheidung im Ergebnis, wich jedoch in der Begründung von der Ansicht des Berufungsgerichts ab.

Das Berufungsgericht meinte, die Duldungsklage der Vermieter sei nicht wegen mangelnder Bestimmtheit des Klageantrags nach § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO unzulässig gewesen, da dieser nicht schon den Anforderungen des § 554 BGB genügen müsse. Letztere seien im Hinblick auf die Modernisierungsankündigung nicht erfüllt, sodass der Beklagte zwar nicht zur Duldung verpflichtet gewesen sei. Gleichwohl hätte sich der Beklagte nicht hierauf berufen können, da er die Mängel der Modernisierungsankündigung als neues Verteidigungsmittel erst in der Berufung vorgebracht habe und deswegen nach § 531 Abs. 2 ZPO mit diesem Einwand präkludiert gewesen sei.

Zunächst bestätigte der BGH das Berufungsgericht in seiner Beurteilung, dass die Klage zulässig gewesen sei. Es werde zwar vertreten, dass die vom Mieter zu duldenden Maßnahmen im Klageantrag nach Art, Umfang, Beginn und Dauer in hinreichend genauer Vereinzelung umschrieben werden müssten. Dabei sei eine der Modernisierungsankündigung entsprechend genaue und umfassende Beschreibung der einzelnen Maßnahmen zu fordern, bis hin zur Einreichung von Skizzen oder Bauplänen, der genauen Angabe von Ort und Zeit der Baumaßnahmen und deren jeweils vorgesehenen Ausführungsart. Diesen Anforderungen hätte das Schreiben vom 30. Januar 2009 zwar nicht genügt. Der Klageantrag müsse diesen Anforderungen aber auch nicht genügen. Der Klageantrag diene nur dazu, die zu duldenden Handlungen so genau zu umschreiben, dass sie hinreichende Grundlage für eine Zwangsvollstreckung nach § 890 ZPO bilden können.

Dem sei genügt, wenn der Schuldner eindeutig erkennen könne, was von ihm verlangt wird, was der Fall sei, wenn der erstrebte Duldungserfolg sowie der Umfang der zu duldenden Arbeiten in seinen wesentlichen Umrissen und Schritten und der voraussichtliche zeitliche Ablauf im Antrag umschrieben werden. Nur so würden die Vollstreckungsmöglichkeiten des Gläubigers nicht unzumutbar erschwert.

Mit seinem Einwand, die Modernisierungsankündigung selbst genüge nicht den Anforderungen nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB, sei der Beklagte jedoch nicht nach § 531 Abs. 2 ZPO ausgeschlossen gewesen. Unter neue Angriffs- und Verteidigungsmittel im Sinne jener Vorschrift sei nur streitiges und beweisbedürftiges Vorbringen gemeint. Der Aussagegehalt des Ankündigungsschreibens erschließe sich jedoch aus diesem selbst, weshalb es keines Rückgriffs auf über den Inhalt des Schreibens hinausgehende streitige Tatsachen bedürfe.

Im Gegensatz zum Berufungsgericht sah der BGH aber die Voraussetzungen des § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB hinsichtlich des Ankündigungsschreibens als erfüllt an. Nach seiner Meinung wollte der Gesetzgeber an die Modernisierungsmitteilung nicht derart hohe Anforderungen stellen, wie es die oben genannte Meinung fordert, weil der Vermieter zum Mitteilungszeitpunkt vielfach zu präziseren Angaben gar nicht im Stande sei. Eine solche Auslegung werde aber auch der Ratio der Vorschrift nicht gerecht, wonach der Mieter in den Zustand versetzt werden solle, einschätzen zu können, wie sich die Modernisierungsmaßnahmen auf den künftigen Mietgebrauch im weitesten Sinne auswirken können. Gleichzeitig solle die Vorschrift den Vermieter nicht in seiner Befugnis zur Durchführung von derartigen Maßnahmen einschränken, sondern dem Mieter lediglich einen ergänzenden Schutz gewähren.

Im Hinblick auf diesen Interessenausgleich genüge die Mitteilung den Anforderungen nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB, weil sie bei Anlegung objektiver Maßstäbe geeignet gewesen sei, dem Mieter das geforderte hinreichende Bild von dem zu vermitteln, was mit der geplanten Balkonanbringung voraussichtlich zu erwarten gewesen sei.

BGH vom 28.09.2011, Az. VIII ZR 242/10