(ip/pp) Mit einer sehr ausführlichen Urteilsformulierung im Leitsatz hat sich das Saarbrücker Oberlandesgericht (OLG) jetzt mit den Ansprüchen des Verwalters einer Wohnungseigentumsgemeinschaft auf Aufwendungsersatz und Honorar beschäftigt. Im konkreten Fall klagte die Verwalterin einer Wohnungseigentumsanlage gegen eine Bauträgergesellschaft, die zugleich teilende Alleineigentümerin war:

„1. Bei bis zum 30.06.2007 eingegangenen Wohnungseigentumsverfahren sind auf den Rechtsstreit die bis zum 30.06.2007 geltenden Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes anzuwenden.

2. Wird ein Verwalter im Falle einer Vorratsteilung ... durch den teilenden Bauträger bestellt, so ist dieser einseitige Bestellungsakt wirksam und ausreichend zur Begründung der organschaftlichen Stellung des Verwalters. Seine Amtszeit beginnt erst mit der Entstehung der faktischen Gemeinschaft.

3. Der Verwaltervertrag ist vor dem Hintergrund der geänderten Rechtsprechung des BGH zur (Teil-)Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft dahingehend auszulegen oder umzudeuten, dass die vertraglichen Beziehungen zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft als solcher und dem Verwalter bestehen.

4. Der Verwalter hat gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft ... keinen Anspruch auf Ersatz seiner Aufwendungen, soweit er die laufenden Ausgaben der Gemeinschaft (Kosten für Straßenreinigung, Strom, Gas, Wasser und Abwasser, Schornsteinfeger, Versicherungen, Bankgebühren, Müllgebühren und Reparaturen) verauslagt hat, wenn er es unterlassen hat, eine ordnungsgemäße Verwaltung der Gemeinschaft durch Beschlussfassung über die Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan herbeizuführen.

5. Ein Anspruch des Verwalters auf Aufwendungsersatz aus Geschäftsführung ohne Auftrag besteht nicht, denn grundsätzlich ist zu vermuten, dass die Wohnungseigentümer in einem Fall, der nicht von der Notgeschäftsführung gemäß § 21 Abs. 2 WEG ... gedeckt ist, selbst von ihrer Entscheidungsbefugnis Gebrauch machen wollen, insbesondere wenn neben der von dem Geschäftsführer getroffenen Maßnahme weitere Maßnahmen in Betracht gekommen wären.

6. Widerspricht die vom Verwalter ergriffene Maßnahme dem mutmaßlichen oder wirklichen Willen der Wohnungseigentümer, etwa weil ein abweichender Beschluss vorliegt, und wird die unberechtigte Geschäftsführung auch nicht ... genehmigt, so kann der Verwalter ... Verwendungsersatz nach Bereichungsrecht verlangen.

7. Ein Wegfall des Vergütungsanspruchs des Verwalters kommt im Falle der Unmöglichkeit der Erfüllung von Hauptpflichten in Betracht. Erbringt der Verwalter eine Hauptleistung - ganz oder teilweise - überhaupt nicht, so sind hinsichtlich der Vergütung §§ 320 - 326, 615, 616 BGB anwendbar.

8. Eine Dienstleistung wird trotz ihres Fixschuldcharakters dadurch, dass sie für einen bestimmten Zeitraum nicht erbracht wird, nur unter der Voraussetzung unmöglich, dass sie nicht nachgeholt werden kann. In diesem Fall erlischt der Vergütungsanspruch ohne Weiteres. Ist sie nachholbar, so tritt Befreiung von der Dienstleistung nur über § 615 BGB ein.

9. Dagegen führt eine Schlechterfüllung der Verwalterpflichten grundsätzlich nicht zum Wegfall des Vergütungsanspruchs, sondern allenfalls zu Schadensersatzansprüchen der Wohnungseigentümer gegen den Verwalter.

10. Erfüllt der Verwalter sämtliche bedeutsamen Hauptleistungspflichten nicht (Aufstellung Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Beschluss über Instandhaltungsrücklage, Gelder der Wohnungseigentümergemeinschaft von seinem Privat- und Firmenvermögen getrennt zu halten, Abhalten der Wohnungseigentümerversammlungen), steht ihm kein Honorar zu.

OLG Saarbrücken, Az.: 5 W 58/07