(ip/RVR) Das Oberlandesgericht Karlsruhe beschäftigte sich vor kurzem mit der Frage nach einem Provisionsanspruch des Immobilienmaklers.

Der Kläger begehrt von der Beklagten die Rückzahlung der Maklerprovision.

Ende April betrat die Ehefrau des Klägers das Geschäftslokal des Beklagten, einer gewerblichen Immobilienmaklerin, um sich über ein von dieser inseriertes Haus zu informieren. Das von ihr gewünschte Objekt stand nicht mehr zur Verfügung. Daraufhin wurde sie vom Geschäftsführer der Beklagten an die gerade anwesende S. M. verwiesen, die sog. „freie Kooperationspartnerin“ der Beklagten.Von ihr erhielt die Ehefrau des Klägers Informationen über die Wohnung, die dem Ehemann von S. M. gehörte. Der Kläger und dessen Ehefrau besichtigten gemeinsam mit S. M. die Wohnung, die sie schließlich mit notariellem Vertrag vom 2. Mai 2007 kauften.

Im Kaufvertrag ist unter anderem ausgeführt:

„Die Beteiligten (…) verpflichten sich zur Zahlung der vereinbarten Provision/en“.

Am 5. Juni 2007 stellte die Beklagte dem Kläger eine „Courtage-Rechnung“ über brutto 8.568,- Euro, die der Kläger bezahlte. Mit Anwaltsschreiben vom 20. Februar 2008 forderte der Kläger die Beklagte auf, bis zum 5. März 2008 die geleistete Maklercourtage zurückzuzahlen.

Der Kläger begehrte erstinstanzlich die Rückzahlung der von ihm gezahlten Provision, da er der Meinung ist, sie zu Unrecht bezahlt zu haben. Es sei bereits kein Maklervertrag zustande gekommen. Darüber hinaus fehle es an einer Maklerleistung der Beklagen.

Die Beklagte begehrte die Klageabweisung. Sie trug vor, dass S. M. nicht für die, sondern allein im Namen ihres Ehemannes handelte. Die Beklage ist der Meinung, aus der Übergabe des Exposés sowie der nachfolgenden Verweisung an S. M. einen Provisionsanspruch herleiten zu können.

Das Landgericht hat der Klage stattgegeben.

Hiergegen wendet sich die Beklagte mit ihrer Berufung.

Der Kläger beantragt, die Berufung zurückzuweisen und verteidigt das erstinstanzliche Urteil.

Der Senat hält die zulässige Berufung einstimmig für unbegründet. Seiner Meinung nach beruht das angefochtene Urteil weder auf einer Rechtsverletzung noch rechtfertigen die nach § 529 zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung. Das Landgericht geht zutreffend im Ergebnis davon aus, dass der vom Kläger in der Hauptsache geltend gemachte Rückzahlungsanspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Var. 1 BGB besteht.

Wenn man den Vortrag der Beklagten als richtig unterstellt, wonach S. M. für den Kläger erkennbar von Anfang an allein für ihren Ehemann, nicht aber für die Beklagte aufgetreten sei, kommt mangels nachfolgendem Kontakt zwischen den Parteien der Abschluss eines Maklervertrages allein bis zum Zeitpunkt in Betracht, in dem der Geschäftsführer der Beklagten die Ehefrau des Klägers an S. M. verwiesen hat. Der Geschehensablauf bis zu diesem Zeitpunkt trägt keinen Vertragsschluss. Und für einen konkludenten Vertragsschluss fehlt es an einer entsprechenden konkludenten Willenserklärung der Ehefrau des Klägers.

„Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. BGH, Urt. v. 16. November 2006 – III ZR 57/06, NJW-RR 2007, 400, 401 mwN) erklärt derjenige, der sich an einen Makler wendet, der mit „Angeboten“ werbend im geschäftlichen Verkehr auftritt, damit noch nicht schlüssig seine Bereitschaft zur Zahlung einer Maklerprovision für den Fall, dass ein Vertrag über ein angebotenes Objekt zustande kommt.“

Im vorliegenden Fall fehlt es sowohl an einem eindeutigem Provisionsverlangen als auch an der für eine solche Erklärung notwendigen Inanspruchnahme von Maklerleistungen. „Dass es die Ehefrau des Klägers zuließ, an die sich ebenfalls im Raum befindliche S. M. verwiesen zu werden, reicht für die eine konkludente Erklärung enthaltende Inanspruchnahme von Maklerleistungen nicht aus, ist insoweit doch zu fordern, dass sich das Verhalten des Kunden als bejahende Entscheidung zwischen den Alternativen, die ihm angebotenen entgeltlichen Dienste in Anspruch zu nehmen oder abzulehnen, darstellt (MüKo/Roth, BGB, 5. Aufl. 2009, § 652 Rz. 49).“

Darüber hinaus kann die Beklagte aus der im notariellen Kaufvertrag enthaltenen „Maklerklausel“ nichts für sich herleiten. „Dies ergibt sich bereits daraus, dass diese Klausel ausdrücklich auf 'vereinbarte' Provision/en Bezug nimmt, vom Vorliegen einer solchen Vereinbarung in Bezug auf den Kläger und seine Ehefrau wie gesehen aber gerade nicht ausgegangen werden kann.“

Schließlich deutet die Tatsache, dass der Kläger die Courtage-Rechnung bezahlt hat, nicht darauf hin, dass eine die entsprechende Verpflichtung begründende Vereinbarung zustande gekommen ist. „In der bloßen Zahlung einer – vermeintlichen – Schuld kann dabei insbesondere ein kausales Anerkenntnis nicht gesehen werden (vgl. BGH, Beschl. v. 3. Juni 2008 – XI ZR 239/07, WM 2008, 1301).“

Die Parteien werden darauf verwiesen, dass der Senat eine Zurückweisung der Berufung durch einstimmigen Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 ZPO erwägt.

„Ein Maklervertrag mit einem Grundstückskäufer kommt nicht bereits dadurch (konkludent) zustande, dass dieser sich im Geschäftslokal des Maklers nach Angeboten erkundigt, sich über ein inseriertes Objekt informiert und dieses anschließend zusammen mit dem Makler besichtigt, sofern der Makler nicht ausdrücklich auf eine Provisionspflicht des Käufers hinweist und sich dieser damit einverstanden erklärt“.

„Aus einer im notariellen Kaufvertrag enthaltenen 'Maklerklausel' kann keine selbstständige, von dem Bestehen eines Maklervertrages unabhängige, Provisionspflicht hergeleitet werden, wenn sie als sog. 'Nachweisklausel' nur eine Verpflichtung 'zur Zahlung der vereinbarten Provision' beinhaltet.“


OLK Karlsruhe vom 10.11.2009, Az.: 15 U 15/09


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