(IP) Über einen möglichen formalen Zusammenhang zwischen Grundstückskauf und Bauvertrag entschied das Oberlandesgericht (OLG) Koblenz. Die Kläger wandten sich gegen die Zwangsvollstreckung aus einer notariellen Kaufvertragsurkunde. Sie hatten aufgrund einer Anzeige einer GmbH über die Errichtung einer Doppelhaushälfte mit Grundstück einen Kaufvertrag darüber geschlossen, ferner einen Bauvertrag über die Errichtung eines schlüsselfertigen Hauses. Mitverkauft wurde dabei die den Beklagten erteilte Baugenehmigung, die sich auf ein Dreifamilienhaus bezog. Dann aber widerriefen die Kläger den Bauvertrag, da dieser nicht formwirksam geschlossen worden sei und fochten ihn zudem wegen arglistiger Täuschung an. Ihnen seien die Pläne für die Errichtung einer Doppelhaushälfte vorgelegt worden. Die Baugenehmigung beinhalte nicht das geplante Bauvorhaben.

Die Beklagte wehrte sich und erwirkte eine vollstreckbare Ausfertigung der Kaufvertragsurkunde. Die Kläger demgegenüber beharrten darauf, dass die Zwangsvollstreckung unzulässig sei. Der Bauvertrag leide an einem Beurkundungsmangel, sodass auch der Kaufvertrag über das Grundstück unwirksam sei. Sie hätten das Grundstück ohne den Bauvertrag nicht gekauft.

Das OLG entschied: „Ein Bauvertrag ist grundsätzlich nicht formbedürftig. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann sich der Formzwang ... jedoch auf den Bauvertrag erstrecken. Das ist dann der Fall, wenn dieser mit dem Grundstückskaufvertrag eine rechtliche Einheit bildet ... Eine solche rechtliche Einheit von Bauvertrag und Grundstückskaufvertrag besteht, wenn die Vertragsparteien den Willen haben, beide Verträge in der Weise miteinander zu verknüpfen, dass sie miteinander stehen und fallen sollen“.

„Sind die Verträge allerdings nicht wechselseitig voneinander abhängig, kommt eine Ausdehnung des Formerfordernisses ... auf den Bauvertrag nur in Betracht, wenn das Grundstücksgeschäft vom Bauvertrag abhängt ... Nur diese Abhängigkeit erlaubt den Rückgriff auf § 311b BGB. Denn nur bei einer Abhängigkeit des Grundstücksgeschäfts von dem Bauvertrag besteht Anlass, zur Wahrung des Schutzzwecks des § 311b BGB (Warnfunktion, Gewährsfunktion für richtige, vollständige und rechtswirksame Wiedergabe des Parteiwillens, Beweisfunktion) das Formgebot auf den Bauvertrag auszudehnen.“

OLG Koblenz, Az.: 3 U 1080/13

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