(ip/RVR) Ein Auskunftsanspruch des Mieters gegen den Vermieter zur tatsächlichen Höhe der bei der Wohnraummiete von einer Pauschale abgedeckten Betriebskosten gemäß § 242 BGB kommt nur in Betracht, wenn konkrete Anhaltspunkte für eine nachträgliche Ermäßigung der Betriebskosten bestehen; Ermäßigungen einzelner Betriebskosten sind nicht relevant, wenn sie durch Erhöhungen in anderen Bereichen ausgeglichen werden.

So entschied der VIII. Senat des BGH anlässlich einer Klage, mit der die Kläger die Herabsetzung der mit ihrem Vermieter vertraglich vereinbarten Nebenkostenpauschale erreichen wollten. Die Kläger zahlen monatlich 600 € Grundmiete und halten die vereinbarte Pauschale für die kalten Betriebskosten i.H.v. 190 € monatlich für zu hoch. Sie verlangten im Wege der Stufenklage zunächst Auskunft über die Höhe der von der Pauschale erfassten Nebenkosten und Belegeinsicht. Ein solcher Anspruch steht den Klägern jedoch nicht zu.

Soweit sie Auskunft verlangen, weil sie die vereinbarte Betriebskostenpauschale von Anfang an für überhöht hielten kann ihr Begehren keinen Erfolg haben, da sie diese selbst mit dem Vermieter vereinbart, oder ihr zumindest sehenden Auges zugestimmt haben. An dieser Vereinbarung müssen sie sich festhalten lassen. Der Vermieter ist grundsätzlich nicht verpflichtet, seine anfängliche Kalkulation für die Betriebskostenpauschale offenzulegen.

Ein Anspruch auf Offenlegung der anfänglichen Kalkulation der Betriebskosten kann auch nicht aus § 560 Abs. 3 BGB hergeleitet werden. Nach dieser Vorschrift ist der Vermieter bei einer Ermäßigung der Betriebskosten verpflichtet, die Betriebskostenpauschale entsprechend herabzusetzen.

Ein Auskunftsanspruch des Mieters zur tatsächlichen Höhe der von einer Pauschale abgedeckten Betriebskosten aus § 242 BGB kann dann in Betracht kommen, wenn konkrete Anhaltspunkte für eine nachträgliche Ermäßigung der Betriebskosten bestehen, da ohne einen solchen Auskunftsanspruch der Mieter nicht kontrollieren könnte, ob der Vermieter seiner Pflicht aus § 560 Abs. 3 BGB nachgekommen ist.

Im mietrechtlichen Schrifttum wird zwar teilweise angenommen, dass dem Mieter ein solcher Auskunftsanspruch nach Ablauf eines jeden Jahres zustehe, auch ohne dass besondere Anhaltspunkte für eine Ermäßigung der von der Pauschale erfassten Betriebskosten bestünden - weil sich die Gesamtsumme der einzelnen Betriebskostenposten erfahrungsgemäß von Jahr zu Jahr ändere.

Dem folgt der Senat nicht. Der Auskunftsanspruch kann nur dann bestehen, wenn konkrete Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass sich die von der Pauschale erfassten Betriebskosten insgesamt ermäßigt haben. Der Senat führte hierzu aus, dass Sinn und Zweck der gem. § 556 Abs. 2, § 560 – vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften - zulässigen Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale ist, dem Vermieter die genaue Abrechnung der Betriebskosten zu ersparen und ihn so um den jährlich anfallenden Arbeitsaufwand zu entlasten; für den Mieter berge die Vereinbarung einer solchen Pauschale den Vorteil, dass er sich zumindest für die nähere Zukunft auf das Gleichbleiben des für die Betriebskosten zu entrichtenden Betrags verlassen kann. Stünde dem Mieter - jährlich - ohne Weiteres ein Auskunftsanspruch über die tatsächliche Höhe der anfallenden Betriebskosten zu, würde die Arbeitserleichterung für den Vermieter entfallen, während der Mieter seinen Vorteil aus der Vereinbarung behielte. Eine solche Unausgewogenheit widerspräche dem Sinn der Vereinbarung einer - im beiderseitigen Interesse liegenden - Pauschale.

Deshalb kann dem Mieter ein Auskunftsanspruch über die tatsächliche Höhe der von einer Pauschale abgedeckten Nebenkosten nur dann zustehen, wenn konkrete Anhaltspunkte für eine - nachträgliche - Ermäßigung der Betriebskosten ohne Kompensation in anderen Bereichen bestehen.

Der hier von den Klägern ins Feld geführte Betriebskostenspiegel ihrer Stadt aus dem Jahr 2008 und der Betriebskostenspiegel für das gesamte Land aus dem Jahr 2004 waren zweifellos nicht geeignet, eine nachträgliche Ermäßigung der Betriebskosten für die von ihnen gemietete Wohnung darzulegen. Konkrete Anhaltspunkte für eine nachträgliche Ermäßigung der Betriebskosten kann der Mieter wären z.B. eine Änderung der Müllgebühr, oder Umstände des Einzelfalles wie z.B. die Abschaffung eines Gärtners oder Hausmeisters.

BGH vom 16.11.2011, Az. VIII ZR 106/11


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