(ip/RVR) Der VIII. Zivilsenat des BGH hatte in seinem Urteil vom 23.11.2011 einen befristeten Kündigungsverzicht in einem Wohnraummietvertrag auszulegen.

Die Vermieterin verlangte von der Beklagten Mietzinszahlung. Zwischen den Parteien wurde ein Wohnraummietvertrag mit folgender Klausel abgeschlossen: „Die Parteien verzichten wechselseitig für die Dauer von drei Jahren auf ihr Recht zur Kündigung. Eine Kündigung ist erstmalig nach Ablauf eines Zeitraumes von drei Jahren mit der gesetzlichen Frist zulässig, also ab dem 30.10.2010 zum 01.01.2011 möglich“. Daneben wurde Staffelmiete vereinbart. Vor Ablauf dieser dreijährigen Frist kündigte die Beklagte das Mietverhältnis. Dem widersprach die Klägerin mit Hinweis auf den Kündigungsverzicht. Die Beklagte konnte die Wohnung anderweitig vermieten und verlangte Zahlung des Mietzinses für die Zeit bis zur erneuten Vermietung.

AG und LG gaben der Klage nur teilweise statt. Der Klägerin wurden drei Monatsmieten für die Zeit nach der Kündigung der Beklagten und Nutzungsentschädigung zugesprochen. Der Kündigungsverzicht sei wegen eines Verstoßes gegen § 307 BGB unwirksam, da die Auslegung zu Lasten der Vermieterin ergebe, dass sowohl ordentliche als auch außerordentliche Kündigung ausgeschlossen sein sollten. Gegen die Berufungsentscheidung des LG legte die Klägerin erfolgreich Revision ein.

Der VIII. Senat führt aus, die Kündigung habe nicht zu einer vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses geführt, denn die Regelung zum Kündigungsverzicht sei nicht unwirksam. Nach der Senats-Rechtsprechung sei ein beiderseitiger, zeitlich begrenzter Kündigungsausschluss durch AGB auch bei Staffelmiete zulässig, soweit seine Dauer vier Jahre nicht überschreite.

Die Vereinbarung sei entgegen der Ansichten des AG und LG auch nicht dahin auszulegen, eine außerordentliche Kündigung auszuschließen. Die Klausel sei nicht mehrdeutig und deshalb zulasten der Vermieterin auszulegen. Satz 2 der Klausel regele die ordentliche Kündigung, woraus abzuleiten sei, die Klausel sollte insgesamt nur den vorübergehenden Ausschluss der außerordentlichen Kündigung betreffen. Fernliegend sei die Annahme des Berufungsgerichts, Satz 2 könne auch dahin verstanden werden, dass nach Ablauf von drei Jahren nur eine ordentliche Kündigung zulässig sein sollte.

Überdies seien Kündigungsausschlussklauseln in Staffelmietverträgen im Sinne der gesetzlichen Bestimmung des § 557a Abs. 3 BGB auszulegen. Auch diese Bestimmung beziehe sich trotz ihres weiten Wortlauts nur auf die ordentliche Kündigung.

BGH vom 23.11.2011, Az. VIII ZR 120/11


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