(IP/CP) Um die Relevanz von Mängelrügen als Grund für eine außerordentliche Kündigung eines Gewerberaummietvertrags ging es jetzt vor dem Oberlandesgericht (OLG) Köln. Die Parteien streiten über die Rechtmäßigkeit der Kündigung eines gewerblichen Mietverhältnisses über Räumlichkeiten, die als Fitness-Club genutzt wurden. Die Beklagte war verpflichtet, die Räume gemäß Mietvertrag herzustellen und sie in voll funktionsfähigem, zum Betrieb eines Fitness-Studios geeignetem Zustand dem Mieter zu übergeben. Zu den Einbauten, die durch die Beklagten veranlasst wurden, zählten insbesondere das Schwimmbad und der Whirlpool. Der anfängliche Mietzins betrug monatlich knapp 110.000,- € netto. Die Instandhaltung sowie alle sonstigen Maßnahmen für das Gesamtobjekt oblagen dem Vermieter auf dessen Kosten.

Bereits einige Zeit nach Mietbeginn zeigte die Klägerin dem Vermieter Feuchtigkeitsschäden im 3. Obergeschoss an, die sich in der Folgezeit jedoch wieder zurückbildeten. Knapp zwei Jahre später traten dort im Umfang von ca. 50 m² erneut ähnliche Symptome auf. Darauf kündigten die Mieter außerordentlich.

Das OLG gab ihnen Recht, schränkte jedoch hinsichtlich der Kündigungsbegründung ein: Eine außerordentliche Kündigung eines Gewerberaummietvertrags sei unzulässig, wenn diese auch schnell mit geringen Mitteln beseitigt werden könnten. Erforderlich sei zudem die Einräumung einer angemessenen Frist zur Mängelbeseitigung.

Im Urteil formulierten sie hinsichtlich „nicht unerheblicher Mängel“: „Eine relevante Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs liegt außerdem nur dann vor, wenn der Mangel der Mietsache nicht unerheblich ist ... Ein unerheblicher Mangel ist anzunehmen, wenn dieser leicht erkennbar ist und schnell mit geringen Mitteln beseitigt werden kann, so dass die Geltendmachung des Mangels gegen Treu und Glauben verstößt ... Somit darf eine Kündigung nicht auf Bagatellen gestützt oder aus sachfremden Erwägungen heraus ausgesprochen werden.“

Oberlandesgericht Köln, AZ.: 1 U 50/11


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