(ip/RVR) Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 07.07.2010, VIII ZR 315/09, entschieden, dass eine vom Mieter auf eigene Kosten geschaffene Ausstattung der Mietsache – hier Einbau von Bad und Sammelheizung – bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete grundsätzlich auf Dauer unberücksichtigt bleibt, es sei denn, dass dem Vermieter die Kosten erstattet oder eine konkrete anderweitige Vereinbarung getroffen worden ist. Als nicht ausreichend für eine solche Vereinbarung ist anzusehen, dass sich der Mieter bei Abschluss des Mietvertrages verpflichtet hat, den Einbau der Ausstattung vorzunehmen.

Dem liegt folgender Sachverhalt zu Grunde:

Der Beklagte ist seit April 1976 Mieter einer 92 qm großen Wohnung in Hamburg. In § 28 des Mietvertrag heißt es: „Der Mieter verpflichtet sich, auf seine Kosten fachgerecht eine Gasheizung in sämtlichen Wohnräumen und ein Badezimmer in dem dafür vorgesehenen Raum zu installieren.“ Dieser Verpflichtung ist der Beklagte nachgekommen.

Mit Schreiben vom 28. Februar 2008 verlangte die Klägerin, die Vermieterin, von dem Beklagten die Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettomiete. Hinsichtlich der Höhe stützte sich die Klägerin auf den Mietspiegel der Stadt Hamburg, wobei sie, anders als in den Jahren zuvor, nicht die Vergleichsmiete für eine Wohnung ohne, sondern die für eine mit Bad und Sammelheizung ausgestattete Wohnung ansetzte, eingeordnet in das Rasterfeld C 4 des Mietspiegels der Stadt Hamburg.

Dem Mieterhöhungsverlangen war ein Schreiben vom 22. April 2004 vorangegangen, in dem die Klägerin dem Beklagten eine Vereinbarung angeboten hatte, nach der ihr gegen Bezahlung von 1.200 - € das Eigentum an Bad und Sammelheizung übertragen werden sollte. Die Klägerin werde künftig auch die Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht übernehmen. Im Gegenzug sollte die Wohnung dann künftig in das Rasterfeld C 4 (Wohnung mit Bad und Heizung) eingeordnet werden. Eine darauf gestützte Mieterhöhung sollte nicht vor dem 1. Juni 2006 vorgenommen werden. Zum Abschluss dieser Vereinbarung kam es jedoch nicht.

Nachdem der Mieter 2008 die Zustimmung zur Mieterhöhung nicht erteilte, erhob die Vermieterin Klage auf Zustimmung. Das Amtsgericht gab der Klage statt. Die vom Beklagten eingelegte Berufung wurde vom Landgericht zurückgewiesen.

Die dagegen eingelegte Revision des Beklagten war insoweit erfolgreich, dass das Urteil der 11. Zivilkammer des Landgericht Hamburg vom 27. November 2009 aufgehoben und die Sache zu neuer Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückgewiesen wurde.


Die Einschätzung des Landgerichts, dass bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im vorliegenden Fall eine Wohnung ausgestattet mit Bad und Sammelheizung zugrundezulegen sei, hält einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

Der Zivilsenat schließt sich den Ausführungen des Berufungsgericht insoweit an, dass Wohnwertverbesserungen, die ein Mieter auf eigene Kosten vornimmt, bei der Ermittlung der ortsüblichen Miete nicht zu berücksichtigen sind, es sei denn, die Parteien hätten eine andere Vereinbarung getroffen oder der Vermieter hätte dem Mieter die verauslagten Kosten erstattet. Dementsprechend hat bereits das Bayerische Oberste Landgericht in einer grundlegenden Entscheidung zu § 2 MHG Ausführungen gemacht (NJW 1981, 2259). Im vorliegenden Fall liegt beides nicht vor.

Zu Unrecht sieht das Berufungsgericht in § 28 des Mietvertrages, wonach sich der Mieter zum Einbau von Bad und Sammelheizung auf eigene Kosten verpflichtet hat, eine anderweitige Vereinbarung. Es wäre nicht sachgemäß, bereits in dieser Verpflichtung eine Vereinbarung dahingehend zu sehen, dass die vom Mieter geschaffene Ausstattung wirtschaftlich dem Vermieter gebühren soll. Dies würde den Mieter finanziell doppelt belasten, da er zunächst die Kosten der Ausstattung (Heizung und Bad) und später dann eine auf diese Ausstattung hin gestützte Mieterhöhung tragen müsste. Bei der Eingehung einer solchen vertraglichen Verpflichtung gehen die Partien vielmehr davon aus, dass dem Mieter die Vorteile aus seiner Leistung - einem sogenannten verlorenen Baukostenzuschuss - zumindest während der Mietdauer zustehen. Daran ändert auch nichts, dass die erbrachte Leistung nach Art. VI § 2 des Gesetzes zur Änderung des Zweiten Wohnungsbaugesetzes und anderer wohnungsbaurechtlicher Vorschriften und über die Rückerstattung von Baukostenzuschüssen vom 21. Juli 1961 (BGBl. 1041) aufgrund der langjährigen Mietdauer bereits als getilgt anzusehen wäre. Dass der Mieter im Fall der Beendigung des Mietverhältnisses keinen finanziellen Ersatz mehr verlangen kann, rechtfertigt nicht, die eingebaute Heizung und das Bad nunmehr als Leistung des Vermieters anzusehen und die Mieterhöhung auf das Rasterfeld C 4 des Hamburger Mietspiegels zu stützen.

Das Urteil des Berufungsgericht war daher aufzuheben. Eine Endentscheidung konnte nicht getroffen werden, da das Berufungsgericht keine Feststellungen dazu getroffen hat, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung des Beklagten ohne Berücksichtigung von Bad und Heizung ist. Die Sache wurde daher an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

BGH vom 07.07.2010, Az. VIII ZR 315/09


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