(IP/CP) Inwieweit die Bezeichnung der Nutzungsart eines Grundstücks eine Terminsbestimmung als fehlerhaft anfechtbar macht, musste aktuell vor dem Bundesgerichtshof entschieden werden. Ein Vollstreckungsgericht hatte die Zwangsversteigerung eines mit einem Einfamilienhaus bebauten Grundstücks angeordnet. In dem zur Verkehrswertfestsetzung eingeholten Sachverständigengutachten hieß es dabei, in dem Haus werde vom Schuldner ein Ingenieurbüro zur Planung und Ausführung von Industriebauten geführt. Nach dem beigefügten Grundriss umfasste diese Nutzung jeweils einen Raum im Erd- und im Dachgeschoss sowie zwei als Archiv genutzte Kellerräume. Die betreffende Terminsbestimmung enthielt folgende Angaben: "… Gebäude- und Freifläche…, bebaut mit einem Einfamilienhaus (teilunterkellert, ausgebautes Dachgeschoss, ausgebauter Spitzboden, Gesamtwohnfläche 252 m²) und einem Stallgebäude mit angebautem Carport…". In dem Termin war ein Beteiligter mit einem Bargebot von 125.000 € Meistbietender. Ihm wurde der Zuschlag erteilt. Die Zuschlagsbeschwerde, die auf eine fehlerhafte Terminsbestimmung gestützt wurde, war in den Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben. Mit der Rechtsbeschwerde an den BGH verfolgten die Beschwerdeführer ihren Antrag auf Versagung des Zuschlags weiter.

Dem widersprach der BGH. Richtig sei zwar, dass sich die an die Bezeichnung des Grundstücks nach ZVG zu stellenden Anforderungen aus den beiden Zwecken der Terminsbestimmung ergäben. „Sie soll zum einen denjenigen, deren Rechte durch die Zwangsversteigerung betroffen werden können, die Wahrnehmung ihrer Rechte im Verfahren ermöglichen und zum anderen Erwerbsinteressenten auf den Termin aufmerksam machen, um durch eine Konkurrenz von Bietern eine Versteigerung des Grundstücks zu einem seinem Wert möglichst entsprechenden Gebot zu erreichen.“ Besonderheiten der Bebauung oder der Nutzung, insbesondere eine teilweise gewerbliche Nutzung, gehörten aber nur dann zu den nach ZVG zu den unverzichtbaren Angaben, „wenn sie dem Objekt ein solches Gepräge geben, dass die schlagwortartige Bezeichnung ohne ihre Erwähnung irreführend wäre. Das kommt beispielsweise bei einem als Mehrfamilienhaus bezeichneten, tatsächlich aber als Heim oder als Pension genutzten Gebäude in Betracht. Umgekehrt verliert ein Mietshaus seinen Charakter als Mehrfamilienhaus aber nicht dadurch, dass einige Einheiten zu gewerblichen Zwecken, zum Beispiel als Laden, Arztpraxis oder Anwaltskanzlei, genutzt werden. Ebenso ist ein Einfamilienhaus auch dann richtig bezeichnet, wenn es über eine Einliegerwohnung verfügt oder wenn ein Teil der Räume als Büro oder der Keller als Kosmetik- bzw. Fußpflegestudio genutzt wird.“ Die Bezeichnung der Nutzungsart des bewussten Grundstücks in der Terminsbestimmung als "bebaut mit einem Einfamilienhaus" genüge damit den Anforderungen der ZVG auch dann, wenn einige Räume des Einfamilienhauses als Ingenieurbüro genutzt würden.

BGH, AZ.: V ZB 65/11


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