(ip/RVR) Einholung von Alternativangeboten vor der Bestellung eines Verwalters war Thema eines der aktuellen Urteile des Bundesgerichtshofs (BGH).

Der Beizuladende wurde 1998 für die Dauer von fünf Jahren zum ersten Verwalter der aus den Parteien bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt und blieb in dieser Eigenschaft auch nach Ablauf der ersten Amtsperiode am 30. April 2003 tätig, da alle Beteiligten die Notwendigkeit einer Neubestellung übersehen hatten. Nachdem dieses Versehen aufgefallen war, lud die Vorsitzende des Beirats der Wohnungseigentümergemeinschaft die insgesamt 24 Wohnungseigentümer zu einer außerordentlichen Eigentümerversammlung auf den 20. April 2009 ein, in der unter anderem die Verwalterbestellung, der Verwaltervertrag und die Verwaltervollmacht behandelt werden sollten. In der Einladung hieß es, der Verwalter solle auf der Grundlage eines Angebots für einen Verwaltervertrag ab dem 21. April 2009 erneut zum Verwalter bestellt und mit einer Vollmacht versehen werden. Gegen diesen und weitere zwei Beschlüsse der Eigentümerversammlung wenden sich die Kläger mit der Beschlussanfechtungsklage.

Das Amtsgericht wies die Klage ab.

Das Landgericht wies die Berufung der Kläger zurück.

Mit der zugelassenen Revision streben die Kläger an, dass alle drei Beschlüsse für ungültig erklärt werden.

Der BGH entschied, dass das zulässige Rechtsmittel keinen Erfolg hat. Er führte aus, dass der Beschluss über die Wiederbestellung des Beizuladenden als Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft weder formell noch inhaltlich zu beanstanden ist. Dies begründete der BGH unter anderem damit, dass neben der ordnungsgemäßen Einladung zur Wohnungseigentümerversammlung die Beschlussfassung über die Bestellung des Beizuladenden als Verwalter nicht voraussetzt, dass die Vorsitzende des Beirats Alternativangebote anderer Verwalter einholen und den Eigentümern vor der Eigentümerversammlung zur Prüfung zur Verfügung stellen muss. „Nach nahezu einhelliger Meinung ist die Einholung von Alternativangeboten anderer Verwalter und deren Übersendung an die Wohnungseigentümer nur bei einer Neubestellung (OLG Hamm, ZMR 2009, 58, 59; Merle in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 26 Rn. 35; MünchKomm-BGB/Engelhardt, 5. Aufl., § 26 WEG Rn. 5), nicht aber bei der Wiederbestellung des amtierenden Verwalters erforderlich (BayObLG, WuM 1993, 488, 489; OLG Hamburg, ZWE 2002, 483, 484 unter 3; OLG Schleswig, NJW-RR 2006, 1525, 1526 unter 2; Bärmann/Pick, WEG, 19. Aufl., § 26 Rn. 22; Jennißen in Jennißen, WEG, 2. Aufl., § 26 Rn. 55; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 9. Aufl., § 26 Rn. 21; Staudinger/Bub, BGB, Bearb. 2005, § 26 WEG Rn. 148; anders offenbar OLG Hamm, NZM 2003, 486, 487 unter 3).” Etwas anderes soll nur dann gelten, wenn sich seit der Erstbestellung des wieder zu bestellenden Verwalters der Sachverhalt verändert hat.

Im vorliegenden Fall, so der BGH, brauchen die Wohnungseigentümer vor der Wiederbestellung des amtierenden Verwalters keine Alternativangebote einzuholen, „weil sie dem Gesichtspunkt, dass sie den amtierenden Verwalter und seine Arbeit kennen, den Vorrang gegenüber möglichen Einsparungen durch Beauftragung eines ihnen unbekannten neuen Verwalters den Vorzug geben dürfen.“ Dieser Gesichtspunkt greift auch hier, so dass das Fehlen einer förmlichen Wiederbestellung des Beizuladenden als Verwalter nicht zu einer Unterbrechung seiner Verwaltungstätigkeit geführt hat.

Des Weiteren liegt auch keine Veränderung des Sachverhalts vor.

Schließlich sind auch die anderen zwei Beschlüsse der Eigentümerversammlung nicht zu beanstanden.

Die Revision gegen das Urteil des Landgerichts Köln wird somit auf Kosten der Kläger zurückgewiesen.

Der Leitsatz fasst zusammen:
„Angebote von mehreren Verwaltern müssen im Grundsatz vor der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über die Bestellung eines neuen Verwalters, nicht aber vor der Wiederbestellung des amtierenden Verwalters eingeholt werden.“

BGH vom 01.04.2011, Az.: V ZR 96/10


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