(ip/pp) Inwieweit bei Wohnungseigentum die Mithaftung der Eigentümer für Altschulden greift, hatte das Karlsruher Oberlandesgericht (OLG) in einem aktuellen Verfahren zu entscheiden. Es ging um erstinstanzliche Entgeltansprüche eines Versorgungsunternehmens wegen Bezugs von Strom, Gas, Wasser und Entsorgung von Abwasser für die Zeit für die Dauer von drei Jahren. Die Rechnungen waren an eine Wohnungseigentümergemeinschaft adressiert.

Der Beklagte des Verfahrens hatte im Jahr 2000 anteilig Wohnungseigentum erworben, nachdem der bisherige Alleineigentümer an dem aus mehreren Wohnungen bestehenden Anwesen dies erst gebildet hatte. Der klagende Energielieferant hatte vorgetragen, der Beklagte sei Inhaber der Verbrauchsstelle und damit Vertragspartner. Neben der Haftung der Wohnungseigentümergemeinschaft komme eine zusätzliche akzessorische gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer dann in Betracht, wenn diese neben dem Verband erkennbar auch persönlich Vertragspartner hätten werden sollen. Dies sei vorliegend nach dem zwischen den Parteien geschlossenen Versorgungsvertrag der Fall. Außerdem sei der Beklagte nach Erwerb des Miteigentumsanteils des Anwesens als Kunde gemeldet worden.

Das Landgericht hat der Klage teilweise stattgegeben. Eine persönliche Haftung des Beklagten aus Rechtsgeschäft sei nicht gegeben, weil es an einer klaren und eindeutigen Verpflichtung fehle. Allein der Umstand, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft nur aus zwei Personen bestanden habe, reiche für die Annahme einer persönlichen Haftung nicht aus. Allerdings hafte der Beklagte in Höhe seines Miteigentumsanteils nach der 2007 in Kraft getretenen Novellierung des WEG. Das bedeute, dass die Haftung nach WEG auch für Altfälle gelte. Hiergegen richtete sich die Berufung des Beklagten. Zur Begründung machte er geltend, dass das Landgericht in verfassungsrechtlich bedenklicher Weise eine erst später in Kraft getretene Vorschrift auf einen abgeschlossenen Sachverhalt angewandt habe. Mangels Übergangsregelung sei das neue Recht auf den vorliegenden Sachverhalt gerade nicht anwendbar.

Dem widersprachen die Karlsruher Richter:

“Die Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft durch Beschluss des BGH vom 02.06.2005 (BGHZ 163, 154) hat zur Konsequenz, dass für deren Schulden der einzelne Wohnungseigentümer nicht von Gesetzes wegen unmittelbar (gesamtschuldnerisch) einzustehen hat. Eine akzessorische gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer kommt vielmehr nur in Betracht, wenn sie sich neben dem Verband klar und eindeutig auch persönlich verpflichtet haben. Diese Voraussetzungen sind vorliegend nicht erfüllt. Der zum Beweise hierfür benannte Zeuge der Klägerin hat berichtet, er wisse nicht, wie das Vertragsverhältnis zwischen den Parteien zustande gekommen sei. Schriftliche Unterlagen existieren bei der Klägerin hierzu nicht.”

“Ist eine Forderung gegen die teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft vor dem 01.07.2007 begründet und fällig geworden sind, hat es bei dem von der Rechtsprechung herausgearbeiteten Grundsatz zu verbleiben, dass der einzelne Wohnungseigentümer mangels besonderen Verpflichtungstatbestandes für die Schulden der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht unmittelbar einzustehen hat.”

OLG Karlsruhe, Az.: 9 U 5/08