(ip/RVR) Der Bundesgerichtshof entschied aktuell über die Erstattung der für die fristlose Kündigung einer Mietwohnung entstandenen Rechtsanwaltskosten.

Die Parteien streiten im Revisionsverfahren um die Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten.

Die Klägerin ist ein Unternehmen der Wohnungswirtschaft. Die Beklagten, die Mieter einer Wohnung der Klägerin sind, gerieten im Frühjahr 2008 mit zwei Monatsmieten in Verzug. Mit Anwaltsschreiben vom 30. Juni 2008 erklärte die Klägerin die fristlose Kündigung wegen eines am 26. Juni 2008 bestehenden Mietrückstands von 1.014,24 Euro und forderte die Beklagten zur Räumung der Wohnung auf. Darüber hinaus verlangte die Klägerin Erstattung der für die fristlose Kündigung entstandenen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 402,82 Euro.

Das Amtsgericht wies die Klage ab.

Die Berufung der Klägerin blieb erfolglos.

Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Zahlungsbegehren weiter.

Der Bundesgerichtshof entschied, dass die Beurteilung des Berufungsgerichts revisionsrechtlicher Nachprüfung standhält, so dass die Revision keinen Erfolg hat.

Der BGH führte aus, dass der Klägerin kein Anspruch aus § 280 Abs. 1 und 2, § 286 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB auf Erstattung vorgerichtlich entstandener Rechtsanwaltskosten zusteht. Zur Begründung führte er aus, dass die Klägerin als gewerbliche Großvermieterin das Kündigungsschreiben selbst abfassen hätte können. Sie hat ihre Schadensminderungspflicht aus § 254 Abs. 2 BGB durch die erfolgte Beauftragung eines Rechtsanwalts verletzt.

„Der Geschädigte kann nur solche Aufwendungen ersetzt verlangen, die zur Wahrung und Durchsetzung seiner Rechte erforderlich und zweckmäßig waren (Senatsurteil vom 30. April 1986 – VIII ZR 112/85, NJW 1986, 2243 unter B II 2 b; BGH, Urteil vom 8. November 1994 – VI ZR 3/94, BGHZ 127, 348, 350; MünchKommBGB/Oetker, 5. Aufl., § 249 Rn. 175).“ Dies ist vorliegend nicht der Fall. Die Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB war ohne weiteres gerechtfertigt, denn die Beklagten befanden sich unzweifelhaft mit zwei Monatsmieten in Verzug. Maßgeblich ist nur, ob der Vermieter anwaltlicher Hilfe bei der Abfassung des Kündigungsschreibens bedarf. Dies ist für jeden Vermieter, so der BGH, objektiv zu bestimmen. Im vorliegenden Fall könnte das auf Zahlungsverzug gestützte Kündigungsschreiben durch das kaufmännische Personal der Klägerin gefertigt werden.

Darüber hinaus erfordern entgegen der Auffassung der Revision auch die formalen Anforderungen an ein Kündigungsschreiben kein Tätigwerden eines Rechtsanwalts. „Nach der Rechtsprechung des Senats genügt es zur Wirksamkeit einer auf Mietzahlungsverzug gestützten Kündigung des Vermieters, dass der Mieter anhand der Begründung des Kündigungsschreibens erkennen kann, von welchem Mietrückstand der Vermieter ausgeht und dass er diesen Rückstand als gesetzlichen Grund für die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs heranzieht.“ Darüber hinausgehende Angaben sind nicht erforderlich. Die Beachtung dieser einfachen Anforderungen kann von einem kaufmännisch geschulten Personal einer Großvermietungsgesellschaft erwartet werden.

Die Revision der Klägerin wird zurückgewiesen. Sie trägt auch die Kosten des Revisionsverfahrens.

Der Leitsatz fasst zusammen:
„In einem tatsächlich und rechtlich einfach gelagerten Fall bedarf ein gewerblicher Großvermieter für die Abfassung einer auf Zahlungsverzug gestützten Kündigung eines Wohnungsmietvertrags keiner anwaltlichen Hilfe. Die Kosten für einen gleichwohl beauftragten Rechtsanwalt sind dann vom Mieter nicht zu erstatten.“

BGH vom 06.10.2010, Az.: VIII ZR 271/09.


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