(ip/pp) Die Frage, wann Art und Umfang des Publikumsverkehrs eines gewerblichen Mitmieters in einem als exklusiv angepriesenen Bürohochhaus als Mietmangel anzusehen ist, hatte der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt zu klären. Die Kläger hatten von den Rechtsvorgängern der Beklagten längerfristig Gewerberäume für eine radiologische Gemeinschaftspraxis im 6. Obergeschoss eines 13-geschossigen Bürohochhauses gemietet. Sie verlangten, ab einem bestimmten Zeitpunkt nur einen geminderten Mietzins zu zahlen.?Sie machen geltend, die in der Baubeschreibung vereinbarte Zugangssicherung zum Büroturm durch ein Codekartensystem habe gewährleisten sollen, dass außer den Inhabern von Codekarten nur solche Personen das Gebäude betreten könnten, denen über die Sprechanlage geöffnet werde. Diese Zugangssicherung sei aber außer Kraft gesetzt worden.

Seit Überlassung der anfänglich leerstehenden Obergeschosse 2 bis 4 an die "Hartz-IV-Behörde" nebst Drogenberatungsstelle und Schuldnerberatung stehe der Eingang zum Büroturm während der Sprechzeiten der dortigen Einrichtungen werktäglich von 8 bis 12 Uhr und an Donnerstagen auch nachmittags ständig offen. Dies führe angesichts des hohen Publikumsaufkommens in den drei Etagen und des Verhaltens eines großen Teils des Kundenkreises dort zu dauerhaften Unzuträglichkeiten, die eine Minderung der Miete rechtfertigten.

Der BGH gab den Klägern Recht: „Das Berufungsgericht ist der Auffassung, die Mieträume seien … mit Mängeln behaftet, die eine Mietminderung um 15 % rechtfertigten, hinter der die vom Landgericht getroffene Feststellung teilweise zurückbleibe.

1. Ein erster Mangel bestehe darin, dass der mietvertraglich geschuldete Betrieb einer Zugangskontrolle während der Öffnungszeiten der ARGE nicht gewährleistet sei. Insoweit könne dahinstehen, ob die Beklagte die Kontrollanlage während dieser Zeiten außer Betrieb setze oder deren Kontrollfunktion dadurch vereitele, dass sie während dieser Zeiten die Drehtür im Erdgeschoss öffne und so beliebigen Personen einen unkontrollierten Zugang zum Gebäude ermögliche.

2. Einen zweiten Mangel sieht das Berufungsgericht in dem Umstand, dass die Beklagte Räume an die ARGE vermietet habe, deren Besucherverkehr sowohl in quantitativer als auch in "qualitativer" Hinsicht den konkludenten Abreden bei Abschluss des Mietvertrages widerspreche. Allein schon die nicht fern liegende Möglichkeit von Belästigungen und Gefahren durch diesen Personenkreis rechtfertige eine Minderung. Zudem würden die Kläger im Gebrauch der Mietsache durch Wartezeiten an den Aufzügen sowie eine größere Verschmutzung des Treppenhauses und der übrigen Zugänge, auch zu ihren eigenen Praxisräumen, unmittelbar berührt.”

BGH, Az.: XII ZR 1/07