(ip/pp) Ob bei öffentlich-rechtlichen Nutzungsbeschränkungen von Wohnraum ein Minderungsrecht der Miete besteht, war Gegenstand eines aktuellen Verfahrens vor dem Bundesgerichtshof.?Die Kläger waren Mieter eines Einfamilienhauses der Beklagten. Nach § 1 des Mietvertrages betrug die Wohnfläche dort 129,4 qm. Im Haus befanden sich auch Dachgeschossräume, die von den Klägern für einige Zeit als Wohnraum genutzt worden waren. Die Kläger machten geltend, dass diese Räume wegen öffentlich-rechtlicher Nutzungsbeschränkungen bei der Berechnung der Wohnfläche nicht zu berücksichtigen gewesen seien, so dass die tatsächliche Wohnfläche nur 108,6 qm betrage und somit um mehr als 10 % von der vereinbarten Wohnfläche abweiche.

Die Kläger hatten so Rückzahlung von ihrer Auffassung nach überzahlter Miete in Höhe von knapp 3.500,- Euro nebst Zinsen, Ersatz vorgerichtlicher Anwaltskosten in Höhe von ca. 550,- Euro nebst Zinsen sowie die Feststellung verlangt, dass sie ab einem bestimmten Zeitpunkt nur zur Zahlung einer Miete in Höhe von gut 370,- Euro zuzüglich Betriebskosten verpflichtet wären. Das Amtsgericht hatte die Klage abgewiesen, das Landgericht die Berufung zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren weiter.

Der BGH entschied: “1. Öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen vermieteter Wohnräume berechtigen den Mieter nicht zur Mietminderung, wenn deren Nutzbarkeit mangels Einschreitens der zuständigen Behörden nicht eingeschränkt ist.

2. Haben die Parteien eine bestimmte Wohnfläche als Beschaffenheit der Mietsache vereinbart, sind die Flächen von Räumen, die nach dem Vertrag zu Wohnzwecken vermietet sind (hier: ausgebautes Dachgeschoss), bei der Wohnflächenermittlung unabhängig davon mit einzurechnen, ob sie bei einer Flächenberechnung nach den Bestimmungen der Zweiten Berechnungsverordnung als Wohnraum anzurechen sind”.

BGH, Az.: VIII ZR 275/08