(ip/RVR) Der VIII. Senat hatte sich kürzlich mit der Wirksamkeit von Betriebskostenabrechnungen im Wohnraummietverhältnis zu befassen. Die Klägerin machte aus ihren Abrechnungen Nachforderungen geltend; die beklagte Mieterin hält diese Abrechnungen aus formellen Gründen für unwirksam.

Das Berufungsgericht war der Ansicht, dass die Abrechnungen hinsichtlich der Ermittlung der Warmwasserkosten aus formellen Gründen unwirksam seien. Die Klägerin habe zwar den Anteil der Warmwasserkosten an den gesamten Energiekosten entsprechend den Vorschriften der Heizkostenverordnung zutreffend ermittelt; die weiteren Berechnungsschritte zur Ermittlung des konkreten Betrags für Warmwasser seien jedoch nicht ausreichend erläutert und die Warmwasserabrechnung deshalb wegen fehlender Nachvollziehbarkeit unwirksam. Die Klägerin habe nämlich nicht erläutert, dass sie bei der Ermittlung des auf den Warmwasserkostenanteil entfallenden Betrages nur die einheitlich entstandenen Kosten (d.h., ohne die für die Warmwasserzähler angefallenen Kosten) angesetzt und zu dem so ermittelten Betrag anschließend die Kosten für die Warmwasserzähler addiert habe. Zwar entspreche das der Regelung des § 9 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV, wonach Kosten, die nicht einheitlich entstanden seien, dem Anteil an den einheitlich entstandenen Kosten hinzuzurechnen seien. Die insoweit erforderlichen Rechenschritte seien aber nicht im Einzelnen dargelegt. Die Abrechnungen seien deshalb bzgl. der Ermittlung der Warmwasserkosten unwirksam.

Der VII. Senat nannte die vom Berufungsgericht an die Darstellung der Ermittlung der Warmwasserkosten im Rahmen der Heizkostenabrechnung gestellten Anforderungen überspannt und hob das Urteil des Berufungsgericht nach § 562 Abs. 1 ZPO auf.

Die Abrechnungen der Klägerin enthalten hier tatsächlich sämtliche Einzeldaten, die erforderlich sind, um anhand der Vorschriften der Heizkostenverordnung die Wärmekosten korrekt in Heizkosten und Warmwasserkosten aufzuteilen. Dass die Ermittlung der Wärmekosten ohne Kenntnis der Vorschriften der Heizkostenverordnung kaum verständlich ist und diese Vorschriften dem durchschnittlichen, juristisch nicht vorgebildeten Mieter regelmäßig nicht bekannt sind, kann nicht dem Vermieter angelastet werden, so der Senat. Der Vermieter hat eine Heizkostenabrechnung zu erstellen, die den Anforderungen der Heizkostenverordnung entspricht. Eine Pflicht, diese Vorschriften mitzuteilen oder zu erläutern, trifft ihn hingegen nicht. Nach der Rechtsprechung des Senats genügt es für eine formell wirksame Abrechnung im Bereich der Heizkostenverordnung, wenn ein mit den einschlägigen Rechtsvorschriften vertrauter Mieter anhand der mitgeteilten Faktoren die vorgenommene Abrechnung nachprüfen kann. Dies gilt entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht nur für den unmittelbaren Anwendungsbereich des § 9 Abs. 2 HeizkostenV, sondern generell für die Heizkostenverordnung.

Bei der weiters von der Beklagten aufgeworfenen Frage, ob die - einzeln ausgewiesenen - Kosten für Kaltwasser und Entwässerung zusammen mit den Heizkosten oder zusammen mit den übrigen Betriebskosten abzurechnen waren, handelt es sich – wie das Berufungsgericht schon feststellte – um ein "Nullsummenspiel", da sich die Summe der von der Beklagten zu tragenden Betriebskosten dadurch nicht ändert. Auch auf die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung dieser Kosten hat es keinen Einfluss, ob sie in dem einen oder anderen "Abrechnungskreis" eingestellt sind. Die Beanstandung, dass die Kaltwasserkosten im "falschen Abrechnungskreis" aufgeführt sind, ist eine leere, unbeachtliche Förmelei. Ob mit der im Mietvertrag vorgenommenen Ausweisung gesonderter Vorauszahlungen für Heizkosten einerseits und sonstige Betriebskosten andererseits eine verbindliche Festlegung auf "Abrechnungskreise" erfolgt ist, bedurfte deshalb keiner näheren Erörterung.

BGH vom 26.10.2011, Az. VIII ZR 268/10


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