(ip/RVR) Der Kläger und der Beklagte zu 2 sind Brüder und zu je 1/2 Erbbauberechtigte eines mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundstücks. Mit Vertrag vom Juli 2001 vermieteten sie die Wohnung im Erdgeschoss an die Beklagte zu 1, die Ehefrau des Beklagten zu 2. Im Februar 2003 schloss der Kläger mit den Beklagten einen 'Mietvertrag als Ersatz für den Mietvertrag ab 1. Juni 2001'.

In § 1 dieses Vertrages heißt es: 'Vermietet werden im Haus T. die ideelle Hälfte des Erdgeschosses als Wohnung. Dieses besteht im gesamten aus...'
In § 20 des Vertrags heißt es: 'Die Mieter zahlen das Doppelte des vereinbarten Mietzinses monatlich zur Zahlung der Verbindlichkeiten auf das Konto der Eigentümergemeinschaft ein. Diese Einzahlung wird wie die Miete und die Nebenkostenvorauszahlungen der anderen Mietparteien abgerechnet.' Mit dieser Zahlung sollte der von beiden Erbbauberechtigten vereinbarungsgemäß monatlich zu zahlende Betrag für den Unterhalt der gemeinsamen Immobilie erbracht werden. Der Kläger hat beide Beklagte auf Zahlung rückständiger Miete auf das Konto der Eigentümergemeinschaft in Anspruch genommen. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung des Klägers hat das Landgericht der Klage stattgegeben.
Hiergegen richtet sich die vom Landgericht zugelassene Revision des Beklagten zu 2, mit der er die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils erstrebt, soweit es ihn betrifft. Die Revision hat Erfolg.

Das Berufungsgericht nahm an, die von den Beklagten geltend gemachten Mängel seien unerheblich, da es sich bei dem Vertrag vom Februar 2003 nicht um einen Mietvertrag handele, sodass die Vorschriften des Mietrechts über die Gewährleistung nicht anwendbar seien. Diese Auffassung hält revisionsrechtlicher Überprüfung nicht stand. Gegenstand eines Mietvertrages ist die entgeltliche Überlassung (Nutzung) einer Sache. Hier hat der Kläger den Beklagten die Erdgeschosswohnung des Mehrfamilienhauses gegen ein monatliches Entgelt überlassen. Dass im Vertrag vom Februar 2003 von einer Vermietung der 'ideellen Hälfte des Erdgeschosses' gesprochen wird, steht der Annahme eines Mietvertrags nicht entgegen: Da der Beklagte zu 2 neben dem Kläger Erbbauberechtigter des Grundstücks ist, auf dem sich die Wohnung befindet, hat diese Formulierung ersichtlich steuerliche Hintergründe (die Finanzbehörden erkennen die Überlassung gemeinschaftlichen Eigentums an einen Miteigentümer steuerrechtlich (nur) insoweit als Mietverhältnis an, als die Nutzung über den Miteigentumsanteil hinausgeht). Die Beklagten sollten nach dem Vertrag gegen Zahlung eines Entgelts in der Wohnung wohnen. Vertragsgegenstand ist somit die Überlassung einer Wohnung gegen Entgelt.

Die gleichzeitige Stellung des Beklagten zu 2 als Erbbauberechtigter zu 1/2 steht der Annahme eines Mietvertrags gleichfalls nicht entgegen. Nach der Rechtsprechung des BGH kommt vielmehr mit der Überlassung eines gemeinschaftlichen Grundstücks an einen der Miteigentümer regelmäßig ein Mietvertrag zustande. Überlässt der eine von zwei Erbbauberechtigten eines mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundstücks dem anderen Erbbauberechtigten eine der Wohnungen gegen Entgelt gilt nichts anderes.

Es ist deshalb zu prüfen, ob die Miete nach § 536 BGB wegen Mängeln der Mietsache gemindert ist.

Den Gewährleistungsansprüchen des Beklagten zu 2 steht auch nicht entgegen, dass er gleichzeitig - zu 1/2 neben dem Kläger - Erbbauberechtigter ist und ihn insoweit im Rahmen der §§ 744 ff., 748 BGB selbst Pflichten zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Gegenstandes und insoweit auch zur Beseitigung vorhandener Mängel oder zur anteiligen Tragung der entsprechenden Kosten treffen können. Nach der Regelung in § 20 des Mietvertrags sind die Parteien davon ausgegangen, dass die Beklagten eine Miete wie alle anderen 'fremden' Mieter entrichten; mit der insoweit auf das Konto der Gemeinschaft zu leistenden Zahlung sollten gleichzeitig die nach § 745 BGB zur Unterhaltung der Immobilie vereinbarten regelmäßigen Zahlungen beider Erbbauberechtigter erbracht werden. Die Verrechnung dieser Zahlungen mit den monatlichen Mietzahlungen ändert nichts an der rechtlichen Einordnung der entgeltlichen Überlassung der Wohnung als Miete und der sich daraus für die Beklagten ergebende Befugnis, bei einer Minderung des Gebrauchswerts der Wohnung - etwa durch einen hier geltend gemachten Wasserschaden - die Miete zu mindern. Etwaige Ansprüche des Klägers aus dem Gemeinschaftsrecht sind nicht Gegenstand des Rechtsstreits.

BGH vom 15.09.2010, Az. VIII ZR 16/10

 

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