(ip/pp) Ob die Ausübung eines Gewerbes in einer zu Wohnzwecken gemieteten Wohnung eine Pflichtverletzung darstellt, die eine Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigt, hatte der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt zu entscheiden. Die Beklagten waren Mieter einer Wohnung der Klägerin in Frankfurt am Main, die sie zusammen mit ihrem Kind bewohnen. In § 1 des Mietvertrages hieß es, dass die Anmietung "zu Wohnzwecken" erfolgt. § 11 des Formularmietvertrages enthielt die folgende Regelung:

"1. Der Mieter darf die Mietsache zu anderen als den in § 1 bestimmten Zwecken nur mit Einwilligung des Vermieters benutzen."

Der Beklagte war als Immobilienmakler tätig. Er besaß kein eigenes Büro, sondern betrieb seine Arbeit als Selbständiger in der gemieteten Wohnung. Die Klägerin forderte den Beklagten unter Androhung einer Kündigung des Mietverhältnisses vergeblich auf, die gewerbliche Nutzung zu unterlassen. Darauf erklärte sie wegen vertragswidrigen Gebrauchs der Mietwohnung die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses und forderte die Beklagten zur Räumung und Herausgabe der Wohnung auf.

Das Amtsgericht hatte der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Berufungsgericht die Klage abgewiesen. Die Revision der Klägerin hatte Erfolg.

Der Bundesgerichtshof entschied, „dass der Vermieter einer Wohnung geschäftliche Aktivitäten seines Mieters freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen hin in Erscheinung treten, mangels entsprechender Vereinbarung - auch ohne ausdrücklichen Vorbehalt - nicht in der Wohnung dulden muss. Der Vermieter kann allerdings im Einzelfall nach Treu und Glauben verpflichtet sein, eine Erlaubnis zu einer teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, insbesondere, wenn es sich nach Art und Umfang um eine Tätigkeit handelt, von der auch bei einem etwaigen Publikumsverkehr keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder die Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnungsnutzung. Werden für die geschäftliche Tätigkeit Mitarbeiter des Mieters in der Wohnung beschäftigt, wie dies in dem heute entschiedenen Fall nach dem bestrittenen Vorbringen der Klägerin der Fall sein soll, kommt ein Anspruch auf Gestattung jedoch regelmäßig nicht in Betracht.“

BGH, Az.: VIII ZR 165/08