(ip/pp) Das Celler Oberlandesgericht hat sich jetzt zu Widersprüchen im Immobilienrecht zwischen Grundbuch und etwaiger Sondernutzung geäussert. Es ging um die Nutzung eines Spitzbodens in einem in Eigentumswohnungen aufgeteilte Mehrfamilienhaus. Der bewusste Boden war zwar laut Grundbuch als Gemeinschaftseigentum ausgewiesen – wurde jedoch seit langer Zeit von den darunter wohnenden Eigentümern ausschliesslich selbst genutzt. Auch hatten nur sie einen direkten Zugang zu ihm. Eine neu in die Eigentümergemeinschaft eingetretene Bewohnerin des Hauses hatte geklagt – auch gegen die stillschweigende Duldung deses Umstandes durch die restlichen Bewohner.

Die Celler Richter formulierten in ihrem Leitsatz dazu wie folgt:

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2. Die Duldung dieser der Teilungserklärung widersprechende Nutzung durch andere Miteigentümer bindet künftige Erwerber mangels einer Eintragung im Grundbuch nicht."

In ihrer weiteren Würdigung des Falles führten sie zudem aus: "Indessen hat das Landgericht mit Recht darauf hingewiesen, dass die Antragstellerin ein schutzwürdiges Interesse an einer Angleichung der tatsächlichen mit der rechtlichen Lage hat. Dies gilt schon aus praktischen wirtschaftlichen Erwägungen, als ja in der Tat nicht einzusehen ist, dass die Antragsgegnerin bei der Umlage von Kosten hinsichtlich des Wohnflächenfaktors so behandelt wird, als habe sie nur die in der Teilungserklärung ausgewiesene Wohnfläche und nicht auch noch die zusätzliche Fläche im Spitzboden. "

 1. Ist ein Spitzboden nach der grundbuchlich maßgeblichen Teilungserklärung als Gemeinschaftseigentum ausgewiesen, entsteht an ihm auch dann kein Sondereigentum, wenn er schon bei Errichtung des Gebäudes wohnlich ausgebaut und nur von der darunter liegenden Wohnung aus zugänglich ist. …