ip/pp) Der Bundesgerichtshof hat jetzt zu entschieden, ob Vermieter von Wohnraum die Kosten für die Reinigung eines Öltanks auf den Mieter umlegen dürfen. Der Kläger war Mieter einer Wohnung der Beklagten. Er verlangte die Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen für einige Abrechnungsjahre. Im Streit war letztlich noch ein Betrag von gut 100,- Euro, mit dem der Kläger in der Betriebskostenabrechnung belastet worden war.

Der Kläger war der Auffassung, dass diese Kosten zu Unrecht in die Betriebskostenabrechnung eingestellt worden wäre - und begehrte so Rückzahlung des auf ihn umgelegten Betrages nebst Zinsen. Amtsgericht und Berufungsgericht hatten die Klage abgewiesen.

Der Bundesgerichtshof entschied, dass die Beklagten berechtigt sind, die in dem Abrechnungszeitraum angefallenen Kosten für die Reinigung des Öltanks in die Betriebskosten für diesen Zeitraum einzustellen. Diese Kosten stellten umlagefähige Betriebskosten dar, denn nach § 2 Nr. 4 Buchst. a BetrKV wären als Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage ausdrücklich die Kosten der Reinigung der Anlage, wozu auch der Brennstofftank gehöre, aufgeführt.

Entgegen der von einem Teil der Instanzgerichte vertretenen abweichenden Auffassung handele es sich dabei nicht um nicht umlagefähige Instandhaltungskosten. Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung würden durch Reparatur und Wiederbeschaffung verursacht oder müssten zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs aufgewendet werden, um die durch Abnutzung, Alterung oder Witterungseinwirkung entstehenden baulichen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen; sie beträfen deshalb Mängel an der Substanz der Immobilie oder ihrer Teile.

Der BGH dazu in seiner Presseerklärung: „Die von Zeit zu Zeit erforderlich werdende Reinigung des Öltanks dient ... nicht der Vorbeugung oder der Beseitigung von Mängeln an der Substanz der Heizungsanlage, sondern der Aufrechterhaltung ihrer Funktionsfähigkeit und stellt damit keine Instandhaltungsmaßnahme dar. Ferner handelt es sich auch ... um "laufend entstehende" Kosten, auch wenn Tankreinigungen nur in Abständen von mehreren Jahren durchgeführt werden; ein solcher mehrjähriger Turnus reicht aus, um die wiederkehrenden Belastungen als laufend entstehende Kosten anzusehen.

Der Bundesgerichtshof hat weiter entschieden, dass der Vermieter nicht verpflichtet ist, die jeweils nur im Abstand von mehreren Jahren anfallenden Tankreinigungskosten auf mehrere Abrechnungsperioden aufzuteilen. Sie dürfen vielmehr - ebenso wie etwa die im vierjährigen Turnus entstehenden Kosten der Überprüfung einer Elektroanlage ... grundsätzlich in dem Abrechnungszeitraum umgelegt werden, in dem sie entstehen.“

BGH, Az.: VIII ZR 221/08