(IP) Über den formalen Ausschluss von etwaigen Zahlungsminderungen seitens Mieter durch Formulierung im Mietvertrag hatte das Kammergericht (KG) Berlin zu befinden. Die Parteien stritten nach dem Wegfall eines Zugangs zum Pausenraum des Mietobjekts über eine Minderung der Miete für einzelne Monate. Die Beklagte, die bis dato vorbehaltlos die volle Miete gezahlt hatte, verteidigte sich gegen die weitergehende Klageforderung mit einer Aufrechnung wegen mangelbedingt überzahlter Miete.

Die Klägerin verwies auf die Formulierung des Mietvertrages „ Aufrechnung, Mietminderung oder Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts sind ausgeschlossen, es sei denn, die Forderung des Mieters ist vom Vermieter anerkannt oder rechtskräftig festgestellt.“

Dem widersprach das Kammergericht: „§ 814 BGB setzt die positive Kenntnis des Leistenden davon voraus, dass er im Leistungszeitpunkt nichts schuldet. Verwendet der Vermieter eine Klausel, die eine Mietminderung durch Abzug von der monatlichen Zahlung in unwirksamer Weise ausschließen soll, steht dies der Rechtskenntnis des Mieters vom Eintritt einer Minderung regelmäßig entgegen. Es wäre Sache des Vermieters, darzulegen und zu beweisen, dass der Mieter die Unwirksamkeit der Klausel positiv erkannt hat.

Sind die Voraussetzungen des § 814 BGB danach nicht gegeben, stellt sich die Frage eines Vorbehalts bei Mietzahlung nicht. Für die Annahme, dass sich der Mieter, dessen Mietvertrag eine minderungsbeschränkende Klausel enthält, bei der Mietzahlung die spätere Rückforderung der (im Zeitpunkt der Leistung aufgrund der Klausel geschuldeten) Miete unter Bezugnahme aus diese Klausel "vorbehalten" müsse, fehlt eine rechtliche Grundlage.“

KG Berlin, Az: 8 U 77/13

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