(ip/RVR) Der Bundesgerichtshof hatte kürzlich entschieden, das eine Formularklausel, aufgrund dessen die Miete für den jeweiligen Monat im Voraus zu zahlen ist, auch in Kombination mit einer Aufrechnungsklausel, der zufolge die Aufrechnung einen Monat zuvor anzukündigen ist, grundsätzlich keine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstellt.
Im zu entscheidenden Fall hatte die Beklagte, deren nunmehr verstorbenen Ehemann 1983 die Wohnung der Rechtsvorgängerin der Klägerin angemietet. Dem Mietvertrag ist zu entnehmen, dass die Miete bis zum dritten Werktag des laufenden Monats zu entrichten ist, sowie "eine Aufrechnung einen Monat vor Fälligkeit anzuzeigen ist." Die Klägerin mahnte die Beklagte mit Schriftsatz vom 09.11.2007 dahingehend ab, dass die Miete des laufenden Jahres jeweils zur Monatsmitte geleistet wurde. Am 07.12.2007 erfolgte die fristlose Kündigung infolge unpünktlicher Mietzahlung. So begehrt die Klägerin die Herausgabe der Wohnung. Das Amtsgericht wies die Klage ab. Das Landgericht gab der Klage statt. Mit der Revision verfolgt die Beklagte die Klageabweisung.

Der Bundesgerichtshof gab der Revision statt, ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe nach § 546 Abs. BGBG kann nicht bestätigt werden, so blieben entscheidende Umstände rechtsfehlerhaft unberücksichtigt und verwies die Angelegenheit zur erneuten Entscheidung an das Berufungsgericht.

Der Senat bestätigt, dass die Mietzahlungen im Jahr 2007 jeweils zu spät geleistet wurden.
Nach dessen Rechtsprechung besteht gegen "eine Formularklausel, nach der die Miete abweichend von § 551 Abs. 1 BGB aF für den jeweiligen Monat im Voraus zu zahlen ist, für sich genommen grundsätzlich keine Bedenken." Allerdings könnte dies anders beurteilt werden, "wenn die Vorauszahlungsklausel mit einer Aufrechnungsklausel kombiniert und dadurch das Minderungsrecht des Mieters erheblich einschränkt", durch verweis auf den Klageweg. Dies ist aber im zu entscheidenden Fall nicht gegeben. Vorliegend hat der Mieter die Aufrechnungsabsicht einen Monat vorher anzuzeigen, wird jedoch nicht auf den Klageweg verwiesen, so dass keine unangemessene Benachteiligung vorliegt.

Vielmehr bestätigt der Bundesgerichtshof den Beklagten, dahingehend, dass das Landgericht "wesentliche Umstände nicht berücksichtigt hat, die seiner Annahme entgegenstehen, dass die weitere Fortsetzung des seit 1983 bestehenden Mietverhältnisses für die Klägerin bei Ausspruch der fristlosen Kündigung nicht mehr zumutbar war."

Infolge § 543 Abs. 1 BGB ist eine fristlose Kündigung des Vermieters möglich, wenn "unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere des Verschuldens der Parteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen ein Festhalten am Vertrag nicht mehr zuzumuten ist."
Zwar folgt der Rechtssprechung des Senats, dass bei vorheriger unpünktlicher Zahlung, die nach Abmahnung erfolgte weitere unpünktliche Zahlung eine fristlose Kündigung rechtfertigen kann.
Allerdings ist im zu entscheidenden Fall, von Anbeginn des Mietvertrages 1983, die Miete jeweils zur Monatsmitte geleistet worden, ohne jegliche Beanstandung durch die Vermieter bis zur Abmahnung 2007. Dies ist über Jahrzehnte hingenommen worden. Viel mehr setzte der Vermieter den Anschein, dem kein erhebliches Gewicht bei zu messen "und er keine wesentliche Beeinträchtigung seiner Interessen sieht. Dies ist durch das Berufungsgericht zu Unrecht unberücksichtigt geblieben.
Das es nunmehr der Klägerin unzumutbar erscheint, ist nicht gerechtfertigt und "rechtfertigt angesichts der Gesamtumstände die von der Klägerin ausgesprochene fristlose Kündigung nicht."

Das Berufungsurteil war aufzuheben und die Angelegenheit zur erneuten Entscheidung und Verhandlung zurückzuverweisen.

BGH vom 04.05.2011, Az. VIII ZR 191/10


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