(ip/RVR) Der V. Zivilsenat des BGH hatte kürzlich zu entscheiden hinsichtlich der Beteiligung des Inhabers eines unentgeltlichen dinglichen Wohnungsrechts an den Kosten, die dem Hauseigentümer durch die gewöhnliche Unterhaltung der zum gemeinschaftlichen Gebrauch der Bewohner bestimmten Anlagen und Einrichtungen entstehen.

Da 30-50 % der Gesamtkosten für Heizung und Warmwasserbereitung verbrauchsunabhängig umgelegt werden müssen (§ 7 Abs. 1 Satz 1, § 8 Abs. 1 HeizkostenV), kann der auf eine Wohnung bezogene Anteil an diesen Grundkosten nicht auf die Inhaber anderer Wohnungen umgelegt werden. Der jeweilige Kostenanteil entfällt auf eine Wohnung, ob sie genutzt wird oder nicht; der Wohnungsberechtigte hat diese anteilig auf seine Wohnung entfallenden verbrauchsunabhängigen Kosten von Heizung und Warmwasserbereitung zu tragen.

Das folgt nach Ansicht des Senats daraus, dass die Zentralheizung ebenso wie die Warmwasserbereitungsanlage zu den gemeinschaftlichen Anlagen im Sinne von § 1093 Abs. 3 BGB gehört.

Ob der Wohnungsberechtigte verpflichtet ist, sich an den Kosten der gewöhnlichen Unterhaltung von gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen zu beteiligen, ist umstritten. Überwiegend wird eine Pflicht zur Beteiligung an Betriebs- und Unterhaltungskosten angenommen. Manche sehen für eine Kostenbeteiligung keine gesetzliche Grundlage.

Zwar verweist § 1093 Abs. 3 BGB nicht auf § 1041 BGB. Demzufolge obliegt die Unterhaltung der gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen dem Eigentümer. Hinsichtlich der Zentralheizung ist der Eigentümer nach der Rechtsprechung des Senats sogar dazu verpflichtet, für ihre Instandhaltung und Instandsetzung zu sorgen, obwohl eine ausdrückliche gesetzliche Regelung fehlt – weil dem Wohnungsberechtigten andernfalls die ordnungsgemäße Benutzung seiner Räume unmöglich gemacht würde.

Ob der Eigentümer berechtigt ist, die Kosten für die gewöhnliche Unterhaltung der gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen im Sinne von § 1041 Satz 2 BGB auf die Nutzungsberechtigten umzulegen, lässt sich dem Gesetz nicht entnehmen.

Fest steht, dass der Wohnungsberechtigte nicht für die außergewöhnliche Ausbesserung oder Erneuerung gemeinschaftlicher Anlagen und Einrichtungen aufkommen muss. Dies ergibt sich im Umkehrschluss aus § 1093 Abs. 1 Satz 2 i.V.m § 1041 Satz 2 BGB. Schon deshalb kann § 748 BGB nicht analog angewendet werden.

Der Senat bejahte nun die Pflicht des Wohnungsberechtigten zur Kostenbeteiligung im Ergebnis einer Abwägung der beiderseitigen Interessen:
Der Wohnungsberechtigte kann lediglich die Mitbenutzung verlangen, ohne dass sich sein Wohnungsrecht auf die gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen erstreckt. Erhaltungs- und Verbesserungsmaßnahmen darf er selbst nicht vornehmen, obwohl funktionsfähige gemeinschaftliche Anlagen und Einrichtungen in seinem Interesse liegen. Dagegen wird der Eigentümer mit der Vornahme von Unterhaltungsmaßnahmen belastet.

Verpflichtet zur Vornahme von Unterhaltungsmaßnahmen ist der Eigentümer dann, wenn die Gebrauchsfähigkeit der Heizung gefährdet ist. Ein wirtschaftlicher Anreiz zur Vornahme von Unterhaltungsmaßnahmen, die über diese Verpflichtung hinausgehen bestünde kaum, wenn ihre Kosten einseitig dem Eigentümer aufgebürdet würden.

Die Pflicht zur Kostenbeteiligung ist deshalb nicht davon abhängig, dass der Eigentümer zu der Unterhaltungsmaßnahme verpflichtet ist. Ebenso wenig ist eine Unterscheidung zwischen Unterhaltungs- und Betriebskosten angezeigt, zumal die Betriebskosten im Sinne von § 7 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV auch verbrauchsabhängige Kosten umfassen. Derartige Differenzierungen sind schon im Hinblick auf sonst unvermeidbare Abgrenzungsprobleme nicht sachgerecht.

Da die gewöhnliche Unterhaltung von gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen auch im Interesse des Inhabers eines dinglichen Wohnungsrechts liegt, hat dieser sich an den entsprechenden Kosten zu beteiligen. Dass ein Wohnungsberechtigter seine Wohnung nicht nutzt entbindet ihn nicht von dieser Kostenbeteiligungspflicht. Denn die Nichtnutzung beruht auf seiner freien Entscheidung, deren wirtschaftliche Folgen er nicht auf die Klägerin verlagern kann.

BGH vom 21.10.2011, Az. V ZR 57/11


© Copyright immobilienpool.de Media / RVR Rechtsanwälte Stuttgart