(IP) Über erhebliche Investitionen des Mieters in Mieträume vor Antritt, um diese in einen Zustand zu versetzen, die eine Nutzung für den vereinbarten Zweck ermöglicht, hat das Kammergericht (KG) Berlin mit Leitsatz entschieden.

„1. Soll der Mieter die Räume erst durch erhebliche Investitionen in einen Zustand versetzen, die eine Nutzung für den vereinbarten Zweck ermöglicht, so stellt ein baurechtswidriger Zustand der Bestandsräume einen zur Minderung auf Null führenden Sachmangel ... dar, wenn der Mieter die Investitionen und damit die Nutzungsaufnahme (auch) wegen der öffentlich-rechtlichen Lage unterlässt.

In einem solchen Fall setzt der Sachmangel nicht voraus, dass die Behörde gegen eine Nutzung eingeschritten ist.

2. Auch individualvertragliche Abreden über eine Risikoübernahme oder Beschränkung von Gewährleistungsrechten sind eng auszulegen. Übernimmt der Mieter das Risiko, dass für die von ihm auszubauenden Räume eine Baugenehmigung erteilt wird, so erstreckt sich das grundsätzlich nicht auf Risiken, die den Räumen bereits im Zeitpunkt des Vertragsschlusses anhaften und die er nicht kannte (vorliegend: unter Verstoß gegen materielles Baurecht in einer Brandwand errichtetes Fenster).“

Die Parteien stritten nach beendetem Mietverhältnis u.a. über die Verpflichtung des Beklagten, Miete bzw. Nutzungsentschädigung bis zu der Räumung und Herausgabe zu zahlen. Die Klägerin hat die Räumungsklage erstinstanzlich für erledigt erklärt. Der Beklagte verfolgt mit der Berufung den Klageabweisungsantrag weiter. Er argumentierte: „Entgegen der Ansicht des Landgerichts sei die Miete wegen fehlender Nutzbarkeit der Räume für den vertraglich vorgesehenen Zweck auf Null gemindert. Die Klägerin als Vermieterin hafte dafür, dass objektbezogene Genehmigungen erlangt werden konnten. ... Ferner habe der Beklagte ... nur die Pflicht zur Renovierung/Sanierung und nicht zum “Umbau” im Sinne einer Umgestaltung der Räume mit Eingriff in Konstruktion und Bestand übernommen. Das Schließen einer Brandschutzwand durch Beseitigen der Fenster und das neue Einbauen von Dachfenstern stelle einen Umbau und keine Renovierung/Sanierung dar.“

KG Berlin, Az.: 8 U 10/15

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