(ip/RVR) Der VIII. Senat hatte über die Wirksamkeit einer Mieterhöhung zu entscheiden, die infolge tatsächlich durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen vorgenommen wurde.

Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung des Klägers. Der Kläger kündigte den Einbau eines Fahrstuhls als Modernisierungsmaßnahme an. Die Beklagte widersprach; der Kläger zog die Modernisierungsankündigung im Februar 2008 zurück. Die Arbeiten wurden gleichwohl durchgeführt und im September 2008 abgeschlossen. Noch in demselben Monat ging der Beklagten ein Schreiben des Klägers zu, mit dem dieser eine Erhöhung der Nettomiete gemäß § 559 BGB sowie der Vorauszahlungen auf die Betriebskosten geltend machte.

Der Kläger begehrte Zahlung der für die Monate Juni bis August 2009 geltend gemachten Erhöhungsbeträge.

In Einklang mit dem Berufungsgericht beschied der BGH, dass die im September 2008 vorgenommene Mieterhöhung wirksam sei, sodass dem Kläger die geltend gemachten Erhöhungsbeträge zustünden. Eine Modernisierungsankündigung sei hier nicht erfolgt, weil der Kläger die zunächst vorgenommene Ankündigung zurückgezogen habe und sich deshalb so behandeln lassen müsse, als sei sie nie erklärt worden.

Eine Mieterhöhung, die gem. § 559 Abs.1 BGB wegen einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung vorgenommen wird, ist aber nicht deshalb ausgeschlossen, weil der Vermieter die Modernisierungsmaßnahme nicht gemäß § 554 Abs. 3 BGB angekündigt hat.

Nach § 559 Abs.1 BGB kann der Vermieter nach baulichen Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie und Wasser bewirken, die Miete um jährlich elf vom Hundert der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Die durchgeführte Modernisierungsmaßnahme erhöhte objektiv den Gebrauchswert der Wohnung der Beklagten, sodass eine nachhaltige Wohnwertverbesserung im Sinne des § 559 Abs. 1 BGB als begründet anzusehen war.

Der BGH führte aus: Die Erklärung der Mieterhöhung in Form des Schreibens vom September 2008 werde den Anforderungen des § 559b BGB gerecht.

Entgegen der Auffassung der Revision setzt die Mieterhöhung wegen einer bereits durchgeführten Modernisierung nicht voraus, dass dem Mieter vor Durchführung der Arbeiten eine Modernisierungsankündigung gemäß § 554 Abs.3 BGB zugegangen ist. Dies ergibt sich im Umkehrschluss aus der gesetzlichen Regelung in § 559b Abs.2 Satz 2 BGB; darin ist (lediglich) vorgesehen, dass sich die Frist, zu der die Mieterhöhung wirksam wird, um sechs Monate verlängert, wenn der Vermieter die zu erwartende Erhöhung der Miete nicht nach § 554 Abs.3 Satz 1 BGB mitgeteilt hat oder die tatsächliche Mieterhöhung mehr als 10 % höher ist als zunächst mitgeteilt.

Die Mitteilungspflicht nach § 554 Abs.3 Satz 1 BGB dient dem Schutz des Mieters.
Ihm wird zum einen ein gewisser Zeitraum zugebilligt, sich auf die zu erwartenden Baumaßnahmen in seiner Wohnung einstellen zu können, zum anderen wird ihm durch das Sonderkündigungsrecht ermöglicht, das Mietverhältnis gegebenenfalls vor Beginn etwaiger Arbeiten und dem Wirksamwerden einer Mieterhöhung zu beenden.

Ohne ordnungsgemäße Ankündigung nach § 554 Abs.3 Satz 1 BGB kann der Vermieter Modernisierungsarbeiten in der Wohnung des Mieters gegen dessen Willen nicht durchsetzen, weil eine entsprechende Duldungsklage abzuweisen wäre.

Zweck des Ankündigungserfordernisses ist jedoch nicht die Einschränkung der Befugnis des Vermieters, die Kosten einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung im Rahmen des § 559 BGB auf den Mieter umzulegen. Diese Bestimmung soll dem Vermieter im Interesse der allgemeinen Verbesserung der Wohnverhältnisse einen finanziellen Anreiz zur Modernisierung geben. Die Interessen des Mieters werden ausreichend dadurch gewahrt, dass bei unterbliebener Ankündigung die Mieterhöhung nach § 559 BGB erst sechs Monate später wirksam wird.

Die Beurteilung, ob eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 554 Abs.2 Satz 1 BGB für den Mieter oder dessen Familie eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde, obliegt dem Tatrichter. Das Berufungsgericht ist zu der Auffassung gelangt, dass die vom Kläger wegen des Fahrstuhleinbaus vorgenommene Mieterhöhung für die Beklagte keine unzumutbare Härte bedeutet. Einen Rechtsfehler dieser tatrichterlichen Würdigung zeigt die Revision nicht auf. Dass die Revision ihre eigene Würdigung an die Stelle der Würdigung des Berufungsgerichts setzt, ist revisionsrechtlich unbeachtlich.

BGH vom 02.03.2011. Az. VIII ZR 164/10


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