(IP/CP) Die Pflicht eines Vermieters von Gewerberaum, Mietern Konkurrenzschutz zu gewähren, war aktuell Gegenstand eines Verfahrens vor dem Bundesgerichtshof (BGH). Dabei ging es um das Phänomen des sogenannten „vertragsimmanenten Konkurrenzschutzes“, der auch ohne ausdrückliche vertragliche Vereinbarung in anderen Räumen des Hauses kein Unternehmen aus derselben Branche zulässt.

Der Mieter machte gegen den Vermieter Ansprüche wegen Verletzung einer vertraglich vereinbarten Konkurrenzschutzklausel geltend. Ein Facharzt für Orthopädie hatte mit dem Rechtsvorgänger des beklagten Vermieters einen Mietvertrag über Räume einer Praxisklinik geschlossen, zur Nutzung als Arztpraxis für Orthopädie (Prävention, Erkennung und Behandlung von angeborenen und erworbenen Formveränderungen und Funktionsstörungen, Erkrankungen, Verletzungen und Verletzungsfolgen der Stütz- und Bewegungsorgane und die Rehabilitation). Gemäß Mietvertrag beabsichtigte der Kläger operative Eingriffe in dem dafür vorgesehenen OP-Zentrum durchzuführen. Im Mietvertrag hieß es zum Konkurrenzschutz: „Der Vermieter gewährt für die Fachrichtung Orthopädie und den Schwerpunkt Chirotherapie des Mieters Konkurrenzschutz ... Der Vermieter kann an einen Arzt derselben Fachdisziplin mit demselben Schwerpunkt, die bereits im Projekt vertreten ist, nur dann eine Vermietung an einen solchen Kollegen vornehmen, wenn der Mieter sein Einverständnis hierzu schriftlich erklärt hat."

Jahre später schloss der Rechtsvorgänger des Vermieters mit einem Facharzt für Chirurgie einen Mietvertrag über Räume im selben Haus zur Nutzung als Praxis für Chirurgie/Unfallchirurgie. Diese Gemeinschaftspraxis führte u. a. operative und nicht operative Behandlungen an den Stütz- und Bewegungsorganen durch. Der Kläger war darauf der Ansicht, die operativen und nicht operativen Behandlungen an den Stütz- und Bewegungsorganen fielen unter den im Mietvertrag vereinbarten Konkurrenzschutz – und zahlte die Miete nur noch reduziert und unter Vorbehalt.

Der BGH gab dem Mieter Recht und argumentierte - bei tatsächlich ähnlicher praktischer Tätigkeit der beiden Praxen, im Sinne eines „vertragsimmanenten Konkurrenzschutzes“: „Die Verpflichtung des Vermieters zum Schutz des Mieters vor Konkurrenz auch bei Fehlen einer vertraglichen Regelung beruht auf der Erwägung, dass es zur Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs gehört, dass der Vermieter den Mieter in dem vertraglich vereinbarten Gebrauch zum Betrieb des vereinbarten Geschäfts bzw. Gewerbes nicht behindert. Dabei ist der Vermieter allerdings nicht gehalten, dem Mieter jeden fühlbaren oder unliebsamen Wettbewerb fernzuhalten. Vielmehr ist nach den Umständen des einzelnen Falles abzuwägen, inwieweit nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Belange der Parteien die Fernhaltung von Konkurrenz geboten ist. Zur Begründung des vertragsimmanenten Konkurrenzschutzes für eine Arztpraxis hat der Bundesgerichtshof auf die Bedeutung des Umfelds für den Ertrag einer Arztpraxis abgestellt und ausgeführt, dass insbesondere dann, wenn eine Konkurrenz zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages im Haus oder in der Nachbarschaft noch nicht bestanden habe, die Annahme nahe liege, dass der bereits niedergelassene Arzt durch die Eröffnung einer Praxis im selben Hause erheblich beeinträchtigt werde. Deshalb gehöre es zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache, dass dem ersten Mieter auch ohne ausdrückliche vertragliche Regelung der Schutz vor Konkurrenz gewährt werde“.

Der Leitsatz fasst zusammen: „Die Verletzung der in einem Gewerberaummietvertrag vereinbarten Konkurrenzschutzklausel durch den Vermieter stellt einen Mangel der Mietsache ... dar, der zur Minderung der Miete führen kann.“

BGH, AZ.: XII ZR 117/10


© immobilienpool.de