(ip/pp) Um die Wirksamkeit von Besichtigungsklauseln in Mietverträgen ging es in einem aktuellen Verfahren vor dem Amtsgericht (AG) Münster. Da aus der umstrittenen Klausel letztlich hervorging, dass der Vermieter nicht ungefragt die Besichtigung verlangen könne, stimmte das Amtsgericht Besichtigungsklauseln zu. Soweit - wie im vorliegenden Fall - durch die Klausel lediglich bestätigt werde, dass ein periodisches Besichtigungsrecht im Abstand von mindestens zwei Jahren bestehe, ergäben sich grundsätzlich keine Bedenken. Die Besichtigung sei danach nach Vorankündigung in angemessenen Abständen oder aus besonderem Anlass gestattet. Auch wenn die Klausel aber unwirksam wäre, hätte der Kläger im Übrigen als Nebenanspruch aus dem Mietvertrag ein Besichtigungsrecht. Ebenso wenig wie der Vermieter bei der Geltendmachung des Anspruchs auf Durchführung von Schönheitsreparaturen (erst) den Eintritt einer Substanzgefährdung abwarten muss, muss er sich beim Zutrittsrecht auf konkrete Anlässe beschränken. Das allgemeine Besichtigungsrecht ist die Ergänzung der regelmäßig im Abstand von zwei Jahren bestehenden Prüfungs- und Untersuchungspflicht. Es muss dem Vermieter selbstständig möglich sein, zu entscheiden, ob und gegebenenfalls in welchem Umfang er seine Immobilie schützen will; dies ist aber ohne anlassfreies Besichtigungsrecht nicht möglich.

Das Amtsgericht fasste zusammen:

“1. Eine Besichtigungsklausel, in der nicht auf einen besonderen Besichtigungsanlass abgestellt wird, ist unwirksam.

2. Soweit durch die Klausel aber lediglich bestätigt werden soll, dass ein periodisches Besichtigungsrecht im Abstand von mindestens zwei Jahren besteht, ergeben sich grundsätzlich keine Bedenken.

3. Im Hinblick auf das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB muss aus der Klausel nur hervorgehen, dass der Vermieter nicht ungefragt die Besichtigung verlangen kann.

4. Als Nebenanspruch aus dem Mietvertrag steht dem Vermieter ein anlassfreies Besichtigungsrecht zu.”

AG Münster, Az.: 6 C 4949/08