(ip/RVR) In einem seiner aktuellen Urteile entschied der Bundesgerichtshof (BGH) über die Möglichkeit der Anpassung der Vorauszahlung nach Betriebskostenabrechnung.

Die Beklagte war bis Ende Juni 2009 Mieterin einer Wohnung der Klägerin. Die Miete betrug monatlich 546,84 Euro. Die Parteien streiten über rückständige Miete und Nebenkosten.

Mit Schreiben vom 30. Dezember 2008 teilte die Beklagte der Klägerin mit, dass sie auf der Basis der Abrechnung 2006/2007 und der Vereinbarung zu den Kosten der Versicherung und Hausreinigung die Vorauszahlungen rückwirkend ab 1. Juni 2008 auf monatlich 84,79 Euro herabsetze und die sich daraus ergebenden Überzahlungen in den nächsten Monaten verrechnen werde. Für die Monate April bis Juni 2009 minderte sie wegen eines von ihr behaupteten Mangels die Grundmiete um je 43,10 Euro. Die Zahlung für Juni 2009 erfolgte am 8. Juli 2009.

Die Klägerin hat Zahlung des Mietrückstandes in Höhe von insgesamt 1.037,32 Euro nebst Zinsen begehrt. Sie erklärte den Rechtsstreit in der Hauptsache hinsichtlich des am 8. Juli 2009 für den Monat Juni 2009 gezahlten Betrages für erledigt und setzte den Betrag von der Forderung ab.

Das Amtsgericht gab der Klage statt.

Das Landgericht wies die Berufung der Beklagten zurück.

Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte die Klageabweisung weiter.

Der BGH entschied, dass die Beurteilung des Berufungsgerichts rechtlicher Nachprüfung nicht in allen Punkten standhält, so dass die Revision zum Teil Erfolg hat.

Der BGH führte aus, dass die Revision unzulässig ist, soweit das Berufungsgericht ein Recht der Beklagten zur Mietminderung verneint und deshalb die Verurteilung der Beklagten zur Zahlung der für die Monate April bis Juni 2009 unter Berufung auf einen behaupteten Mangel einbehaltenen Beträge von je 43,21 Euro bestätigt hat. Darüber hinaus wendet sich die Revision ohne Erfolg dagegen, dass das Berufungsgericht in Höhe des für Juni 2009 gezahlten Betrages von 473,68 Euro eine Erledigung des Rechtsstreits in der Hauptsache bejaht hat. Allerdings ist die Beurteilung des Berufungsgerichts, die Beklagte sei nicht berechtigt gewesen, die Vorauszahlungen auf der Basis der Abrechnung 2006/2007 unter Berücksichtigung der im Vergleich erfolgten Begrenzung der Kosten für Versicherung und Hausreinigung anzupassen, von Rechtsirrtum beeinflusst.

Laut § 560 Abs. 4 BGB kann jede Partei nach einer Abrechnung von Betriebskosten durch Erklärung in Textform eine Anpassung der Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe verlangen. Die Beklagte tat dies mit Schreiben vom 30. Dezember 2008.

„Mit der Anpassung der Vorauszahlungen nach einer Abrechnung soll erreicht werden, dass die vom Mieter zu leistenden Abschläge den tatsächlichen Kosten möglichst nahe kommen, so dass weder der Mieter dem Vermieter - durch zu hohe Vorauszahlungen - ein zinsloses Darlehen gewährt noch der Vermieter - angesichts zu niedriger Vorauszahlungen - die Nebenkosten teilweise vorfinanzieren muss.”

Folglich hat das Berufungsurteil keinen Bestand, soweit hinsichtlich der Nebenkostenvorauszahlungen zum Nachteil der Beklagten entschieden worden ist; es ist daher insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die weitergehende Revision der Beklagten ist unbegründet. Sie wird zurückgewiesen.

Der Leitsatz fasst zusammen:
„a) Nach einer Betriebskostenabrechnung ist eine Anpassung der Vorauszahlungen auch dann möglich, wenn bereits die folgende Abrechnungsperiode abgelaufen, aber noch nicht abgerechnet ist.
b) Eine Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen ist nur für die Zukunft möglich.”

BGH, Urteil vom 18.05.2011, Az.: VIII ZR 271/10


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