(ip/pp) Inwieweit eine Courtage nur aufgrund einer „Maklerklausel“ im notariellen Kaufvertrag rechtskräftig ist, war aktuell vom Oberlandesgericht (OLG) Karlsruhe zu entscheiden. Der Kläger begehrte von der Beklagten die Rückzahlung von Maklerprovision. Die Ehefrau des Klägers hatte ursprünglich das Geschäftslokal der Beklagten, einer gewerblichen Immobilienmaklerin, nur betreten, um sich über ein von dieser inseriertes Haus zu informieren. Da das von ihr gewünschte Objekt nicht mehr zur Verfügung stand, wurde sie vom Geschäftsführer der Beklagten an eine gerade anwesende Geschäftspartnerin verwiesen. Diese war als sogenannte "freie Kooperationspartnerin" der Beklagten tätig und unterhielt in den dem Kundenverkehr zugänglichen Räumlichkeiten der Beklagten einen Schreibtisch. Von ihr erhielt die Ehefrau des Klägers auch Informationen über eine bestimmte Wohnung. Der Kläger und dessen Ehefrau kauften diese Wohnung schließlich, nachdem sie sie zuvor zusammen mit der Geschäftspartnerin besichtigt hatten.

Unter „XII. Vermittlung und Provision“ war im notariellen Kaufvertrag dabei ausgeführt: „Die Beteiligten ... verpflichten sich zur Zahlung der vereinbarten Provision/en. Auch der Vermittler erhält eine Kopie dieses Vertrages.“

Darauf stellte die Beklagte dem Kläger eine „Courtage-Rechnung“ über knapp 9.000,- Euro, die der Kläger bezahlte. Ein knappes Jahr später forderte er aber die Beklagte mit Fristsetzung zur Rückzahlung der geleisteten Maklercourtage auf.

So begehrte er erstinstanzlich die Rückzahlung der von ihm gezahlten Provision. Er war der Meinung, die Maklercourtage zu Unrecht bezahlt zu haben. Der Beklagten stehe ein entsprechender Anspruch nicht zu. Es sei bereits kein Maklervertrag zustande gekommen. Zudem fehle es an einer Maklerleistung der Beklagten. Zuletzt scheitere ein Provisionsanspruch auch an der „Verflechtungsrechtsprechung“ des Bundesgerichtshofs, da die bewusste Geschäftspartnerin ihm und seiner Frau gegenüber stets als Mitarbeiterin der Beklagten aufgetreten sei und damit eine persönliche Verflechtung der Beklagten mit dem Verkäufer bestehe.

Die Beklagte, die Klagabweisung begehrte, trug vor, die Geschäftspartnerin habe im vorliegenden Fall nicht für sie, sondern allein im Namen ihres Ehemanns gehandelt. Dies sei der Ehefrau des Klägers sowie dem Kläger selbst von vornherein offengelegt worden. Sie war ferner der Auffassung, aus der Übergabe eines Exposés anlässlich deren Besuchs einen Provisionsanspruch herleiten zu können.

Das Landgericht hat der Klage vollumfänglich stattgegeben. Zur Begründung hat es unter anderem ausgeführt, es könne offenbleiben, ob die Beklagte die Bezahlung einer Maklerprovision in Höhe von ca. 9.000,- Euro überhaupt wirksam vereinbart habe und ob die Doppeltätigkeit der Beklagten überhaupt zulässig gewesen sei, denn jedenfalls stehe der Beklagten ein Provisionsanspruch wegen eines nicht offengelegten institutionalisierten Interessenkonflikts nicht zu. Zudem habe die Beklagte auch keine wesentliche Maklerleistung erbracht.

Das OLG Karlsruhe entschied:

„1. Ein vom Kaufinteressent ausgehendes Angebot auf Abschluss eines Maklervertrags liegt nicht darin, dass dieser das Geschäftslokal des Maklers aufsucht und sich dort nach Immobilienangeboten erkundigt. Wer sich an einen Makler wendet, der mit Angeboten werbend im geschäftlichen Verkehr auftritt, erklärt damit noch nicht schlüssig seine Bereitschaft zur Zahlung einer Maklerprovision für den Fall, dass ein Vertrag über ein angebotenes Objekt zu Stande kommt.

2. Soweit Gegenteiliges nicht bekannt ist, darf der Kaufinteressent davon ausgehen, dass der Makler die angebotenen Objekte von dem Verkäufer an die Hand bekommen hat und deshalb mit der angetragenen Weitergabe von Informationen eine Leistung für den Anbieter erbringen will.

3. Ohne Weiteres braucht der Kaufinteressent in einem solchen Fall nicht damit zu rechnen, dass der Makler auch von ihm eine Provision erwartet.

4. Eine in einem notariellen Kaufvertrag enthaltene „Maklerklausel“ begründet keinen von einer vorherigen Vereinbarung unabhängigen Käuferprovisionsanspruch des Maklers, wenn die Klausel ausdrücklich auf eine „vereinbarte" Provision Bezug nimmt.“

OLG Karlsruhe, Az.: 15 U 15/09