(ip/pp) Hinsichtlich der Hinweispflicht des Betreibers bei Schmälerung der Bürgschaft in Immobilienangelegenheiten hatte das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt aktuell zu entscheiden. Ein Eigentümer klagte, weil nach Prospekt eine Mietgarantie für ein betreffendes Objekt durch eine GbR zwar abgegeben-, aber nicht eingehalten worden war. Die Verpflichtung, die sich auf fünf anfängliche Jahresnettomieten beschränkte, sollte im Umfang der zweifachen anfänglichen Jahresnettomiete (insgesamt ca. 10.000.000,- Euro) durch eine Bankbürgschaft gesichert werden. Eine solche Bürgschaft wurde durch eine Landesbank gestellt, allerdings diente sie nach einem gesonderten Vertrag der Beklagten mit der Garantiegeberin "in Höhe von 2,5% der GÜ-Vergütung gemäß (…) auch als Sicherheit für Gewährleistungsansprüche aus dem GÜ-Vertrag zusätzlich zu der im GÜ-Vertrag in § 11 Ziff. 4 genannten Gewährleistungsbürgschaft".

Das Landgericht hatte die Klage abgewiesen und dies damit begründet, dass der Geltendmachung der Ansprüche die Einrede der Verjährung entgegen stünde.

Hinsichtlich der Ansprüche aus Prospekthaftung im engeren Sinne ergebe sich dies daraus, dass diese spätestens drei Jahre nach dem Beitritt zur Gesellschaft verjährt seien, der hier mehr als drei Jahre vor Klageerhebung erfolgt sei.

Ansprüche aus Prospekthaftung im weiteren Sinn könne der Kläger aber ebenfalls nicht geltend machen, da insoweit gleichfalls Verjährung eingetreten sei. Dem Kläger seien die wesentlichen anspruchsbegründenden Umstände bereits deutlich früher bekannt gewesen, so dass die dreijährige Verjährungsfrist angelaufen sei, die vor Einreichung der Klage abgelaufen sei. Auszugehen sei dabei von den vom Kläger selbst gerügten Prospektfehlern, die sich auf unzutreffende Angaben zur Lage des Objekts, den erzielbaren Mieten sowie der sich daraus ergebenen Wirtschaftlichkeitsprognose bezögen. Dass hier - aus Sicht des Klägers - die Angaben im Prospekt unzutreffend gewesen seien, sei diesem aber jedenfalls aufgrund eines schon früh übersandten Rechenschaftsberichts bekannt gewesen. In diesem sei deutlich geworden, dass das Objekt nur zu einem geringeren Teil vermietet sei und dass die Mieteinnahmen - teilweise deutlich - unter den im Prospekt prognostizierten Einnahmen gelegen hätten, wobei der Kläger selbst die Unrichtigkeit des Prospekts mit diesem Bericht begründet habe.

Das OLG entschied: „1. Nach den von der Rechtsprechung entwickelten Prospekthaftungsgrundsätzen hat der Prospekt über ein Beteiligungsangebot, der für einen Beitrittsinteressenten im Allgemeinen die einzige Unterrichtungsmöglichkeit darstellt, den Anleger über alle Umstände, die für seine Entschließung von wesentlicher Bedeutung sind oder sein können, sachlich richtig und vollständig zu unterrichten.

2. Dazu gehört eine Aufklärung über Umstände, die den Vertragszweck vereiteln können. Ob ein Prospekt unrichtig oder unvollständig ist, ist daher nicht allein anhand der wiedergegebenen Einzeltatsachen, sondern nach dem Gesamtbild zu beurteilen, das er von den Verhältnissen des Unternehmens bzw. der Anlage vermittelt.

3. Dabei dürfen die Prospektverantwortlichen allerdings eine sorgfältige und eingehende Lektüre des Prospekts bei den Anlegern voraussetzen.

4. Es ist für die Anlageentscheidung von erheblicher Bedeutung, dass dem Anleger deutlich gemacht wird, in welchem Umfang Leistungen nicht unmittelbar dem Anlageobjekt zugute kommen, sondern in die - weit zu verstehenden - Nebenleistungen einfließen. Dieser Trennung kommt für den Anleger deshalb eine besondere Bedeutung zu, da er nur so in die Lage versetzt wird, die wirtschaftliche Sinnhaftigkeit seiner Investition zu überprüfen.

5. Die Angaben zu der Mietgarantiebürgschaft sind unzutreffend, wenn sich aus dem Prospekt, der für den Anleger maßgeblichen Informationsquelle, nicht ergibt, dass die Bürgschaft nicht nur Ansprüche aufgrund der Mietgarantie absichert, sondern auch andere Forderungen betrifft. Auf diese Schmälerung des Umfangs der Bürgschaft sind die Anleger hinzuweisen.“

OLG Frankfurt, Az.: 23 U 162/07