(ip/RVR) Seit dem 1. Juli 2004 waren die Beklagten Mieter einer Wohnung der Klägerin. Am 31.Mai 2007 endete das Mietverhältnis aufgrund ordentlicher Kündigung der Beklagten. Am 14./20. Februar 2007 schlossen die Parteien eine Vereinbarung, in der unter anderem folgende Änderung des Formularmietvertrages vom 18.Mai 2004 geregelt ist:
" ...
2.
Folgender § 11 wird Bestandteil des Mietvertrages:
§ 11 Schönheitsreparaturen
1.
Die erforderlichen Schönheitsreparaturen während der Mietdauer übernimmt auf eigene Kosten der Mieter.
... 2.
Die Schönheitsreparaturen werden im Allgemeinen nach Ablauf folgender Zeiträume erforderlich sein:

- in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, ...
- in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre.
... 3.
Endet das Mietverhältnis vor Fälligkeit der Schönheitsreparaturen, ist der Mieter verpflichtet, die anteiligen Kosten für die Schönheitsreparaturen entsprechend dem Kostenvoranschlag des Vermieters oder eines vom Vermieter eingeholten Kostenvoranschlags eines Fachbetriebes zu zahlen. Der Mieter ist berechtigt, ebenfalls einen Kostenvoranschlag eines Fachbetriebes vorzulegen, wobei dieser nur berücksichtigt wird, wenn er günstiger ist als der des Vermieters. Dem Mieter ist es unbenommen, seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorzukommen, dass er vor dem Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen in kostensparender Eigenarbeit fachgerecht ausführt oder ausführen lässt.
..."
Am 1. Juni 2007 entstand zwischen den Parteien im Zuge der Rückgabe der Wohnung Streit über von der Klägerin behauptete, von den Beklagten verursachte Beschädigungen der Mietsache. Diese Beschädigungen verhinderten nach dem Vortrag der Klägerin eine nahtlose Weitervermietung der Wohnung.

Die Klägerin machte mit der vorliegenden Klage erstinstanzlich nach Verrechnung mit der von den Beklagten gestellten Kaution in Höhe von 1.219,50 Euro restlichen Schadensersatz sowie einen Mietausfallschaden in Höhe von insgesamt 1.523,47 Euro geltend.

Die Beklagten begehren mit ihrer Widerklage die Rückzahlung der Kaution.

Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht erkannten der Klägerin einen Anspruch auf quotale Abgeltung bezüglich der bei Auszug noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen in Höhe von 429,76 Euro (netto) zu, nicht jedoch die auf diesen Betrag entfallende Umsatzsteuer in Höhe von 81,65 Euro.

Die Klägerin begehrt mit ihrer vom Berufungsgericht beschränkt zugelassenen Revision die Abweisung der Widerklage, soweit sie verurteilt worden ist, an die Beklagten einen die Summe von 387,70 Euro nebst Zinsen übersteigenden Betrag zu zahlen.

Der Bundesgerichtshof entschied, dass die Beurteilung des Berufungsgerichts rechtlicher Nachprüfung nicht stand hält.
Die grundsätzliche Verpflichtung der Beklagten zur Zahlung eines auf ihre Mietzeit bezogenen quotalen Abgeltungsbetrages für die bei Ende des Mietverhältnisses noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen beruht nach den Feststellungen der Tatsacheninstanzen auf der wirksamen Individualvereinbarung der Parteien vom 14./20. Februar 2007.

Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts sind die Beklagten verpflichtet, auch die Umsatzsteuer in Höhe von 81,65 Euro auf den errechneten Abgeltungsbetrag zu zahlen. Diese Tatsache ergibt sich aus der Auslegung der Individualvereinbarung vom 14./20. Februar 2007 gemäß §§ 133, 157 BGB. Die Vereinbarung sieht im Abs. 3 des § 11 vor, dass es dem Mieter unbenommen bleibt, einen günstigeren Kostenvoranschlag eines Fachgebiets vorzulegen. „Aus diesem Wortlaut erschließt sich zweifelsfrei, dass ein Kostenvoranschlag auf Bruttobasis, also einschließlich der Umsatzsteuer, jedenfalls eine zulässige Grundlage der Berechnung des Abgeltungsbetrags sein sollte.“ Denn der Kostenvoranschlag eines Fachbetriebs weist regelmäßig Umsatzsteuer aus.

„Das Berufungsurteil erweist sich, soweit es der revisionsrechtlichen Nachprüfung unterliegt, auch nicht aus anderen Gründen als richtig (§ 561 ZPO).“

Die Revision hat somit Erfolg.

Das Berufungsurteil ist nach § 562 Abs. 1 ZPO aufzuheben. Die Widerklage ist in Höhe des der Klägerin zustehenden Umsatzsteuerbetrages abzuweisen.

Der Leitsatz fasst zusammen:
„Haben die Mietvertragsparteien vereinbart, dass der Mieter die anteiligen Kosten für künftige Schönheitsreparaturen nach einem Kostenvoranschlag des Vermieters oder eines Fachbetriebs zu zahlen hat, so schuldet der Mieter den Abgeltungsbetrag einschließlich der Umsatzsteuer.“


BGH vom 16.06.2010, Az.: VIII ZR 280/09.


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