(IP) Hinsichtlich der „überraschenden Klausel“ im gewerblichen Mietvertrag hat das Oberlandesgericht (OLG) Hamm mit Leitsatz entschieden.

„Weist ein formularmäßiger, dem Mieter gestellter Mietvertrag aus, dass sich die Miete aus "Grundmiete" und "Nebenkostenvorauszahlungen" zusammensetzt und enthält eine im Mietvertrag im Zusammenhang mit der Regelung der "Mietnebenkosten" erwähnte (gleichfalls vorformulierte) Anlage auch Nebenkostenpositionen, die - gemäß den Ausführungen in dieser Anlage - mit einem bestimmten Pauschalbetrag angesetzt und in dieser Höhe als zu den umlagefähigen Nebenkosten gehörig definiert werden (im konkreten Fall auf einen bestimmten Prozentsatz der Jahres(-netto-)miete, kann es sich dabei um eine überraschende Klausel im Sinne von § 305 c Abs. 1 BGB handeln.“

Die Klägerin vermietete der Beklagten aufgrund eines gewerblichen Mietvertrages Räume in einem Haus. Bei dem Vertrag handelte es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen, die von der Klägerin gestellt worden waren. Die Beklagte hatte neben der Grundmiete Mietnebenkostenvorauszahlungen zu leisten. Bezüglich dieser Nebenkosten hieß es im Vertrag wie folgt:

㤠3 Mietzins, Zahlungsbeginn und Kaution
1. Die monatliche Miete für das Mietobjekt beträgt
a) Grundmiete EUR 3.780,00
b) Mietnebenkostenvorauszahlungen (§ 4) EUR 1.350,00
... § 4 Mietnebenkosten
1. Der Mieter ist verpflichtet, neben der Miete die Mietnebenkosten zu zahlen, auf die er gemäß § 3 Nr. 1 Vorauszahlungen leistet. Mietnebenkosten sind alle „Betriebskosten i.S. der Betriebskostenverordnung … sowie ... ergänzend aufgeführten Positionen und Kostenarten“. Soweit danach „Wartungen“ abgerechnet werden können, handelt es sich um Systemwartungen, die kleinere Instandhaltungen sowie den Austausch von Klein- und Verschleißteilen … beinhalten. …

2. Den Umlageschlüssel legt der Vermieter nach billigem Ermessen fest, wobei verbrauchsabhängige Kosten – soweit möglich – nach abgelesenen Zählerwerten verteilt werden. Der Vermieter ist jederzeit berechtigt, den Umlageschlüssel im gesetzlichen Rahmen zu ändern, wenn dies sachlich geboten ist.“

Oberlandesgericht Hamm, Az.: 18 U 9/17

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