(ip/RVR) Der Bundesgerichtshof entschied kürzlich, dass "infolge einer nach Inkrafttreten von § 566a BGB erfolgten Veräußerung vermieteten Wohnraums tritt der Erwerber auch dann in die durch die Zahlung der Kaution an den ursprünglichen Vermieter begründeten Rechte und Pflichten ein, wenn es zuvor – noch unter der Geltung des § 572 BGB aF – weitere Veräußerungsgeschäfte gegeben hat und die Kaution in der Kette der vorangegangenen Vermieter nicht weitergeleitet worden war."

Dem zu entscheidenden Fall mietete die Klägerin 1987 vom damaligen Eigentümer eine Wohnung, die zwischenzeitlich, nach Verkauf 1993 und Versteigerung 2004, 2005 an die Beklagte veräußert wurde. Die Klägerin begehrt die Rückzahlung der Kaution von 480,39 EUR zuzüglich Zinsen. Mit der Widerklage fordert die Beklagte rückständige Betriebskosten von 1.006,58 EUR. Die Klage wies das Amtsgericht ab und gab der Widerklage teilweise statt. Das Landgericht wies die Berufung der Klägerin ab.

Der Bundesgerichtshof gab der Revision statt und hob das Landgerichtsurteil auf.

In seinen Gründen führt der Senat aus, dass es nicht darauf an kommt, "ob der ursprüngliche Vermieter die Kaution bei der Veräußerung des Mietobjekts im Jahr 1993 an den ersten Erwerber weitergeleitet hat." Der Kauf der Beklagte erfolgte 2005, so dass § 566a BGB anzuwenden ist, so dass diese "in die durch Zahlung der Kaution an den ursprünglichen Vermieter begründeten Rechte und Pflichten eingetreten." Hierbei ist irrrelevant, ob die Kaution in der Veräußerungskette eines Zwischeneigentümers, der noch nach § 572 BGB aF erwarb, weitergegeben wurde.
§ 566a BGB erfordert "keine ununterbrochene "Kautionskette" in der Weise voraus, dass bei einer Folge von Veräußerungsgeschäften, die – wie hier – teils vor und teils nach der Neuregelung liegen, auch der unter der Geltung der Neuregelung erwerbende Vermieter für die Rückzahlung der dem ursprünglichen Vermieter erbrachten Kaution nur haftet, wenn auch sämtliche frühere Vermieter einer entsprechenden Haftung ausgesetzt waren." Sinn und Zweck dessen ist der Schutz des Mieters und einem Auseinanderfallen von Kaution und Mietvertrag umgehen.

So stellt der Bundesgerichtshof klar, dass Käufer eines Mietobjekts nach § 566a BGB haften. Es ist weder ein Verweis auf den Nichterhalt der Kaution, noch auf die Tatsache das ein Voreigentümer bei Geltung von § 572 BGB aF erwarb, möglich. Vorliegend richtet sich die Haftung des Käufers, hier Beklagte, nach § 566a BGB. Eine Minimierung des Haftungsrisikos ist nur dahingehend möglich, dass er vor Erwerb Sorge trägt, betreffend den Erhalt der Kaution bzw. bei einem Erwerbspreis entsprechend berücksichtigt.

Nach alledem ist der Beklagte zur Kautionsrückzahlung verurteilt.

BGH vom 01.06.2011, Az. VIII ZR 304/10


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