(ip/RVR) Nach einer Entscheidung des BGH vom 12.10.2011 ist die Teilkündigung eines Mietverhältnisses über eine Garage unzulässig, wenn es zusammen mit einer Wohnraumanmietung Bestandteil eines einheitlichen Mietverhältnisses ist. Allerdings spreche eine vom Mieter zu widerlegende Vermutung dafür, dass es sich bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separaten Garagenmietvertrag nicht um ein einheitliches Mietverhältnis handelt.

Die Rechtsvorgängerin der Kläger schloss mit der beklagten Mieterin bereits im Jahr 1955 einen mündlichen Mietvertrag über eine Garage. Daneben bestand ein schriftlicher Mietvertrag über eine 150 Meter entfernte Wohnung, welche sich ebenfalls im Eigentum der Rechtsvorgängerin befand. Der Wohnungsmietvertrag erwähnt die Garagenvermietung nicht. Nach Eigentumsübergang des Wohnhauses, in dem sich die Garage befindet, erklärten die Kläger die Kündigung des Mietverhältnisses und verlangten Herausgabe.

Die Beklagte nahm demgegenüber den Standpunkt ein, die Kündigung sei unwirksam, weil die Garagenvermietung nicht unabhängig von dem Mietverhältnis über die Wohnung gekündigt werden könne. Beide würden ein einheitliches Mietverhältnis bilden. Die Instanzgerichte schlossen sich dieser Auffassung an. AG und LG wiesen daher die Klage ab. Die Revision der Kläger war erfolgreich und führte zur Verurteilung der Beklagten auf Räumung und Herausgabe der Garage.

Das Berufungsgericht habe den Sachverhalt verfahrensfehlerhaft gewürdigt und deshalb unzutreffend ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnraum und Garage angenommen. Richtig sei jedoch der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts, wonach die ausgesprochene Kündigung wirksam sei, wenn es sich bei dem Mietverhältnis über die Garage um ein vom Mietverhältnis über den Wohnraum unabhängiges Rechtsverhältnis handelt. Handle es sich um ein einheitliches Rechtsverhältnis, seien die Kündigungsvorschriften für Wohnraum zu beachten.

Ein einheitliches Mietverhältnis hätte indessen nach den Feststellungen nicht angenommen werden dürfen. Nach ständiger Rechtsprechung des BGH bestehe bei getrennt abgeschlossenen Mietverträgen eine tatsächliche Vermutung für eine rechtliche Selbstständigkeit der Mietverhältnisse. Das Berufungsgericht meinte aber, in Anlehnung an Rechtsprechung des OLG Karlsruhe, eine solche Selbstständigkeit sei nicht anzunehmen, wenn Wohnung und Garage auf demselben Grundstück bzw. Anwesen lägen. Der BGH bestätigte diese Auffassung. Weiter komme es hierbei nicht auf die dingliche Rechtslage an, sondern darauf, ob die Mietobjekte nach dem äußeren Erscheinungsbild auf verschiedenen Grundstücken liegen. Nach der äußeren Erscheinung sei von einem einheitlichen Grundstück auszugehen, da Garage und Wohnung durch eine Parkanlage verbunden seien und daher als einheitliches „Ensemble“ erschienen. Der BGH hält dem entgegen, dass die Mietobjekte schon nach dem äußeren Erscheinungsbild auf unterschiedlichen Grundstücken lägen: Zum einen durch die Entfernung von 150 Metern zwischen Garage und Wohnung, zum anderen aufgrund der Tatsache, dass die Garage baulich in ein anderes Wohnhaus integriert ist. Damit seien selbstständige Mietverhältnisse zu vermuten.

Die Vermutung sei von der beklagten Mieterin auch nicht widerlegt worden. Dass in der Vergangenheit Wohnungs- und Garagenmiete einheitlich geltend gemacht worden seien, widerlege nicht die Vermutung. Der Wille der ursprünglichen Mietparteien lasse keinen Rückschluss auf den Willen der Prozessparteien zu.

BGH vom 12.10.2011, Az. VIII ZR 251/10


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