(ip/RVR) Der VIII. Zivilsenat des BGH hatte kürzlich die gravierenden Fehlvorstellungen der 2. Instanz bezüglich der Substantiierungslast bei Geltendmachung von Mängeln am Mietobjekt zu beseitigen.

Der Beklagte ist Mieter einer Wohnung der Klägerin in Berlin. Nachdem er seit Juli 2009 immer wieder den vertraglich vereinbarten Mietzins gemindert hatte und auf die ihm in Rechnung gestellten Nachzahlungsbeträge aus den Heiz- und Betriebskostenabrechnungen keine Zahlungen erbrachte, kündigte die Klägerin das Mietverhältnis und nimmt den Beklagten nun auf Zahlung rückständiger Mieten und Nebenkostennachforderungen sowie auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung in Anspruch. Das Amtsgericht verurteilte den Beklagten zur Zahlung Zug um Zug gegen Beseitigung eines Mangels und wies die Räumungsklage ab; das Berufungsgericht verurteilte den Beklagten zur Zahlung sowie zur Räumung und Herausgabe der Wohnung. Die Revision ließ das Landgericht nicht zu. Die Nichtzulassungsbeschwerde des Beklagten rügt zu Recht, dass das Berufungsgericht den Anspruch des Beklagten auf Gewährung rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) verletzt hat, indem es die Substantiierungsanforderungen an den Vortrag des Beklagten zu den von ihm gerügten Mängeln überspannt und infolgedessen versäumt hat, den entscheidungserheblichen Sachvortrag des Beklagten in der nach Art. 103 Abs. 1 GG gebotenen Weise zur Kenntnis zu nehmen und die angebotenen Beweise zu erheben.

Die angefochtene Entscheidung verletzt in entscheidungserheblicher Weise den Anspruch des Beklagten auf Gewährung rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG), weil sie den von dem Beklagten gerügten Zustand des Badezimmerabflusses, des Zuleitungsrohrs zum WC und des Heizkörpers in der Küche, die von ihm beanstandete Verweigerung der Gartenmitbenutzung sowie die behauptete Geruchsbelästigung durch eine defekte Toilette im Keller unberücksichtigt gelassen hat mit der Begründung, ein zur Minderung berechtigender Mangel sei in diesen Fällen nicht substantiiert dargelegt worden.

Der Senat führte aus: Ein Sachvortrag zur Begründung eines Anspruchs ist dann schlüssig und erheblich, wenn die Partei Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet und erforderlich sind, das geltend gemachte Recht als in der Person der Partei entstanden erscheinen zu lassen. Die Angabe näherer Einzelheiten ist nicht erforderlich, soweit diese für die Rechtsfolgen nicht von Bedeutung sind. Das Gericht muss nur in die Lage versetzt werden, aufgrund des tatsächlichen Vorbringens der Partei zu entscheiden, ob die gesetzlichen Voraussetzungen für das Bestehen des geltend gemachten Rechts vorliegen. Sind diese Anforderungen erfüllt, ist es Sache des Tatrichters, in die Beweisaufnahme einzutreten und dabei ggf. die benannten Zeugen oder die zu vernehmende Partei nach weiteren Einzelheiten zu befragen oder einem Sachverständigen die beweiserheblichen Streitfragen zu unterbreiten.

Da die Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes eintritt, genügt der Mieter seiner Darlegungslast schon mit der Darlegung eines konkreten Sachmangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt; das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder einen bestimmten Minderungsbetrag) braucht er hingegen nicht vorzutragen. Von ihm ist auch nicht zu fordern, dass er über eine hinreichend genaue Beschreibung der Mangelerscheinungen ("Mangelsymptome") hinaus die - ihm häufig nicht bekannte - Ursache dieser Symptome bezeichnet.

Gemessen an diesen Maßstäben hat das Berufungsgericht die Anforderungen an einen substantiierten und schlüssigen Sachvortrag in mehrfacher Weise überspannt. Abweichend von den beschriebenen Grundsätzen verlangte es teils (weiteren) Vortrag des Beklagten und erklärte außerdem - unter Missachtung der höchstrichterlichen Rechtsprechung - eine konkrete Darlegung der Mängelursachen (Art der Fehlfunktion bei der Heizung; Zusammenhang zwischen Badezimmerabfluss und gerügten Fäkalgerüchen) oder jedenfalls eine detaillierte Beschreibung der Mängel (Umfang der Durchrostung und Undichtigkeit des Zuleitungsrohrs zum WC; Umstände des Vertragsschlusses über ein Recht zur Gartenmitbenutzung) für erforderlich. Der Senat hob das Urteil deshalb gemäß § 544 Abs. 7 ZPO auf und verwies die Sache (an eine andere Kammer) des Berufungsgerichts zurück.

BGH vom 25.10.2011, Az. VIII ZR 125/11

 

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