(ip/pp) Hinsicht der „Symptomtheorie“ im Bauprozess, also des Umstandes, das teilweise nur Symptome von Schäden in der Klage beschreibbar sind, hatte das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt jetzt zu entscheiden. Die Parteien stritten um die Beseitigung von Mängeln an einer von der Beklagten errichteten Eigentumswohnanlage und der zu dem Objekt gehörenden, unter dem Innenhof der Häuser liegenden Tiefgarage. Die Beklagte hatte die Anlage Anfang der neunziger Jahre erbaut und die Wohnungen verkauft. Bei der Klägerin handelte es sich um die Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage, die von den Eigentümern ermächtigt worden war, im eigenen Namen an der Wohnungseigentumsanlage bestehende Mängel gegen die Beklagte geltend zu machen und Nachbesserungsansprüche durchzusetzen. Zur Dokumentation bestehender Mängel und zur Unterbrechung bzw. Hemmung der Verjährung wurde von der Klägerin ein selbständiges Beweisverfahren beim Landgericht Darmstadt eingeleitet. Nach dessen Abschluss strengte die Klägerin gegen die Beklagte ein Klageverfahren zur Beseitigung der festgestellten Mängel an.

Im Rahmen des Verfahrens des Landgerichts Darmstadt wurden weitere Ergänzungsgutachten von Sachverständigen bezüglich der zwischen den Parteien streitigen Mängel eingeholt. Mit dessen dann betreffenden Urteil ist die Beklagte u. a. verurteilt worden, verschiedene Mängel an der Wohnanlage zu beseitigen. Soweit die Klägerin Wassereintritt in die Tiefgarage, einen Spalt im Plattenbelag über der Tiefgarage und den nicht ordnungsgemäßen Einbau von 90° Winkeln in die Entwässerungsleitungen im Keller gerügt hat, hat das Landgericht Darmstadt die Klage abgewiesen. Zur Begründung führte das Landgericht aus, dass die zuletzt genannten Mängel nicht erwiesen seien und von der Klägerin nicht mehr weiterverfolgt würden.

Gegen das vorgenannte Urteil, hatte die Klägerin darauf Berufung eingelegt. Mit ihr verfolgte sie die Klage weiter, soweit diese vom Landgericht Darmstadt abgewiesen worden war, und erstrebte die Abänderung des erstinstanzlichen Urteils. Sie behauptete, dass die Tiefgarage von der Beklagten von Anfang an mangelhaft erstellt worden sei – wie auch die Entwässerung der Häuser. Ferner sei die Beschreibung zahlreicher Detailprobleme der Klägerin nicht möglich, da z.B. die Entwässerungsleitungen teilweise verdeckt - teilweise in Zwischendecken - verliefen und nicht erkennbar wären. Entgegen ihren vertraglichen Verpflichtungen habe die Beklagte bis heute unstreitig keine Entwässerungspläne der Wohnanlage vorgelegt. Hierzu sei sie jedoch nach der VOB verpflichtet. Dies sei ein Organisationsverschulden der Beklagten und führe zu einer Beweislastumkehr.??Aufgrund des Organisationsverschuldens habe bislang auch keine Verjährung eintreten können.

Das OLG Frankfurt entschied:

„1. Der Auftraggeber muss lediglich das Schadensbild hinreichend genau beschreiben, um die Ursachen, die den eigentlichen Fehler des gesamten Werks ausmachen, in vollem Umfang zum Gegenstand des prozessualen Verfahrens zu machen (sog. „Symptomtheorie“). Es ist Sache des Unternehmers, die Mängelursachen festzustellen und sein Verhalten hierauf einzurichten.

2. Die Angabe einer Stelle, an der Wasser in einer Wohnung auftritt, oder die Bezeichnung von Rissen im Außenputz sind deshalb nur als Hinweise auf festgestellte Schäden, nicht als Begrenzung des Mängelbeseitigungsverlangens zu verstehen.“

OLG Frankfurt, Az.: 22 U 5/04