(ip/RVR) Der Bundesgerichtshof beschäftigte sich kürzlich mit der Umlagefähigkeit der Kosten für eine Terrorschadensversicherung im Rahmen eines Gewerberaummietvertrages.

Die Beklagte mietete von der Klägerin für den Betrieb städtischer Ämter zwei Bürogebäude in einem Gebäudekomplex, der einen Gesamtwert von ca. 286 Millionen Euro hat.

Im § 3 Nr. 1 c des Mietvertrages wurde die Verpflichtung der Beklagten vereinbart, die auf die Mietsache entfallenden Nebenkosten gemäß Anlage 3 zu § 27 2. Berechnungsverordnung (i.F. II. BV) zu tragen. Darüber hinaus verpflichtete sich die Beklagte, den durch Erhöhung oder Neueinführung von Betriebskosten eintretenden Mehrbetrag vom Zeitpunkt der Entstehung an zu tragen (§ 3 Nr. 2 des Mietvertrages).

Die Mietobjekte liegen unmittelbar neben dem Statistischen Bundesamt und in der Nähe von Einrichtungen des Landes Hessen sowie eines Fußballstadions.

Die Klägerin schloss ab dem 1. Januar 2003 eine Terrorversicherung bei der E. Versicherungs-AG ab, die damals die einzige Anbieterin von Terrorversicherungen auf dem deutschen Versicherungsmarkt war. Von den für die Jahre 2003 und 2004 anfallenden Prämien in Höhe von insgesamt 227.106,81 Euro entfielen auf die Beklagte anteilig 76.293,69 Euro. Diesen Betrag macht die Klägerin mit der Klage geltend.

Das Landgericht verurteilte die Beklagte antragsgemäß.

Die Berufung der Beklagten hatte keinen Erfolg.

Die Beklagte verfolgt ihren Klageabweisungsantrag mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision.

Der Bundesgerichtshof entschied, dass die Ausführungen des Berufungsgerichts einer rechtlichen Überprüfung standhalten.

Der BGH führte aus, dass das Berufungsgericht zu Recht davon ausging, dass die von der Klägerin geltend gemachten Kosten für eine Terrorversicherung nach den vertraglichen Vereinbarungen der Parteien grundsätzlich als Nebenkosten umgelegt werden können. Die gemäß § 3 Nr. 1 c des Mietvertrages i.V.m. Anlage 3 zu § 27 II. BV umlagefähigen Betriebskosten umfassen gemäß deren Nr. 13 „die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung.“ Die Aufzählung in Nr. 13 (Kosten der Versicherung gegen Feuer-, Sturm- und Wasserschaden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug) ist nur beispielhaft und damit nicht abschließend. Folglich fallen unter diese Bestimmung grundsätzlich alle Sach- und Haftpflichtversicherungen, die dem Schutz des Gebäudes und seiner Bewohner und Besucher dienen.

Die Terrorversicherung gehört als Gebäudeversicherung zu den Sachversicherungen.

Der Umlage der Kosten für die Terrorversicherung steht auch nicht entgegen, so der BGH, dass diese Kosten erst nach Mietvertragsabschluss durch einen gesondert abgeschlossenen Terrorversicherungsvertrag entstanden sind, denn die Beklagte ist gemäß § 3 Nr. 2 des Mietvertrages verpflichtet, den Mehrbetrag, der durch die Erhöhung oder Neueinführung von Betriebskosten entsteht, vom Zeitpunkt der Entstehung an zu zahlen.

Die Umlage der Kosten für die Terrorversicherung verstößt auch nicht gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot. Unter diesem Gebot versteht man die auf Treu und Glauben beruhende vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, den Mieter nur mit Nebenkosten zu belasten, die erforderlich und angemessen sind. Dies gilt auch für den Vermieter von Geschäftsräumen.

Nach der Definition des Wirtschaftlichkeitsgebotes dürfen nur solche Kosten umgelegt werden, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Somit ist der Standpunkt eines vernünftigen Vermieters maßgebend, der ein vertretbares Kosten-Nutzen-Verhältnis im Auge behält.

Im vorliegenden Fall ist angesichts der Art des Gebäudes, seiner Frequentierung, seiner Lage und seines Wertes ist von einer Grundgefährdung des Gebäudes für Schäden durch Terroranschläge auszugehen. Deshalb war der Abschluss einer Terrorversicherung aus der Sicht eines vernünftigen Vermieters erforderlich, um bei Eintritt des Versicherungsfalls die Sachschäden an dem Gebäude abzusichern.

Darüber hinaus verstößt die Umlage der Terrorversicherung auch nicht wegen der Höhe der Prämien gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts bot eine Terrorversicherung im streitgegenständlichen Zeitraum für Objekte mit einem Versicherungswert von mehr als 25 Millionen Euro nur die E. Versicherungs-AG an, so dass die Klägerin nur bei dieser eine solche Versicherung abschließen konnte.

Schließlich sind die geltend gemachten Nebenkostenforderungen auch nicht verwirkt.

Die Revision hat keinen Erfolg. Sie wird auf Kosten der Beklagten zurückgewiesen.

BGH vom 13.10.2010, Az.: XII ZR 129/09


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