(ip/RVR) Eine der aktuellen Entscheidungen des Bundesgerichtshofs befasst sich mit der Klausel über die Umlegung der Kosten für die Wasserversorgung in einem vorformulierten Dauernutzungsvertrag.

Der Kläger ist ein eingetragener Mieterschutzverein. Die Beklagte ist eine Wohnungsgenossenschaft. Sie wird von dem Kläger auf Unterlassung der Verwendung einer Klausel in den zwischen der Beklagen und ihren Mietern geschlossenen Verträgen in Anspruch genommen.

§ 2 Abs. 3 des von der Beklagten vorformulierten Dauernutzungsvertrages enthält die Verpflichtung der Mieter als Betriebskosten unter anderem die „Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung“ zu tragen. § 2 Abs 3 Nr. 3 Buchst. d Satz 2 des Vertrages enthält unter der Überschrift „Umlagemaßstab entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen“ folgende Regelung:
" ...
d)
Frisch-/Kaltwasser wird, soweit der Verbrauch über Messeinrichtungen erfasst wird, nach dem Ergebnis der Messungen abgerechnet. Entsprechendes gilt für die Grundgebühr (sie wird im Verhältnis der je Wohnung erfassten Verbrauchsmenge umgelegt). ... „
Der Kläger hält diese Klausel für unwirksam.

Das Landgericht verurteilte die Beklagte, es zu unterlassen, die angegriffene Klausel in vorformulierten Wohnungsmietverträgen zu verwenden oder sich darauf zu berufen.

Das Oberlandesgericht wies die Berufung der Beklagten zurück.

Die Beklagte begehrt mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision weiterhin Klageabweisung.

Der Bundesgerichtshof entschied, dass die Revision der Beklagten keinen Erfolg hat. Er stellte fest, dass die Beurteilung des Berufungsgerichts rechtlicher Nachprüfung im Ergebnis standhält. Der BGH führte aus, dass die vom Kläger beanstandete Klausel in den Dauernutzungsverträgen der Beklagten über die Umlage der Grundgebühr der Kaltwasserversorgung nach dem in den Wohnungen erfassten Wasserverbrauch wegen unangemessener Benachteiligung der Mieter unwirksam ist. Sie sei, so der BGH, mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung über die Umlegung von Betriebskosten auf den Mieter unvereinbar (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Zur Begründung führte der BGH unter anderem aus, dass das Berufungsgericht mit Recht annahm, dass die angegriffene Klausel der Inhaltskontrolle unterliegt. Die Klausel enthält keine bloß deklaratorische Wiedergabe des Gesetzesinhalts. Es handelt sich um eine konkretisierende Ausgestaltung der gesetzlichen Regelung über die Umlegung verbrauchsabhängiger Betriebskosten, die der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 und 2 BGB unterliegt.

Die Klausel hält der Inhaltskontrolle nicht stand, da sie den Mieter dadurch unangemessen benachteiligt, dass sie die Umlegung der Grundgebühr der Kaltwasserversorgung nach dem Maßstab des in den Wohnungen erfassten Kaltwasserverbrauchs zwingend anordnet ohne Ausnahme für den Fall, in dem solche Umlegung der Grundgebühr wegen erheblichen Wohnungsleerstands in der Abrechnungseinheit zu einer nicht hinnehmbaren Mehrbelastung der verbliebenen Mieter führt. „Die in der Klausel auch für diesen Fall vorgesehene Umlegung der Grundgebühr nach erfasstem Verbrauch ist mit wesentlichen Grundgedanken des Betriebskostenrechts, zu denen der Grundsatz gehört, dass der Vermieter bei der Umlegung von Betriebskosten das Leerstandsrisiko zu tragen hat, unvereinbar (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB).“

Es ist jedoch zu beachten, dass die in der Klausel geregelte Umlegung der Grundgebühr nach erfasstem Wasserverbrauch nicht, wie der Kläger und das Berufungsgericht meinen, bereits deshalb gegen § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB verstößt, weil verbrauchsunabhängige Kostenbestandteile der Wasserversorgung nach dieser Vorschrift generell nicht nach dem erfassten Wasserverbrauch umgelegt werden dürften. „Denn das Gesetz lässt eine Umlegung auch der Grundgebühr der Kaltwasserversorgung nach dem erfassten Wasserverbrauch entgegen der Auffassung des Klägers und des Berufungsgerichts grundsätzlich zu.“

Allerdings gilt der Grundsatz, dass nach § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB die gesamten Kosten der Kaltwasserversorgung einheitlich nach dem erfassten Wasserverbrauch umgelegt werden dürfen, nicht uneingeschränkt. „Er findet seine Grenze dort, wo eine solche Umlegung wegen erheblichen Wohnungsleerstands in der Abrechnungseinheit zu einer unzumutbaren Mehrbelastung der Mieter mit Fixkosten der Wasserversorgung führt, die auf die leerstehenden Wohnungen nicht nach Verbrauch umgelegt werden können, weil in ihnen aufgrund des Leerstands kein Wasserverbrauch anfällt.“ In einem solchen Fall ist die einheitliche Abrechnung unzulässig. Damit die verbliebenen Mieter nicht mit den Mehrkosten belastet werden, ist der Vermieter zur Änderung des Umlegungsmaßstabs für die Fixkosten der Wasserversorgung verpflichtet.

Es muss jedoch beachtet werden, dass die Kosten geringfügiger Leerstände von den verbliebenen Mietern mitzutragen sind. „Erst wenn Dauer und Umfang des Leerstands unter Berücksichtigung der Höhe der verbrauchsunabhängigen Kostenbestandteile eine für die Mieter nicht mehr hinnehmbare Mehrbelastung ergeben, ist der Vermieter verpflichtet, diesem Umstand durch eine Änderung des Umlegungsmaßstabs hinsichtlich der verbrauchsunabhängigen Kostenbestandteile der Wasserversorgung Rechnung zu tragen oder den Mietern in anderer Weise einen finanziellen Ausgleich zu verschaffen.“ Der Tatrichter muss die Grenze zwischen einer noch zumutbaren und einer nicht mehr hinnehmbaren Mehrbelastung nach Treu und Glauben unter Würdigung der Umstände des Einzelfalles ziehen.

Im vorliegenden Fall benachteiligt die angegriffene Klausel den Mieter unangemessen im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB, weil sie die dargelegte Grenze der Zulässigkeit einer Umlegung auch der Grundgebühren der Wasserversorgung nach dem erfassten Verbrauch nicht beachtet. „Die Klausel schreibt eine Umlegung der verbrauchsunabhängigen Grundgebühr nach erfasstem Verbrauch ausnahmslos und damit auch für den Fall vor, dass eine solche Umlegung infolge erheblichen Wohnungsleerstands in der Abrechnungseinheit zu einer unzumutbaren Mehrbelastung der verbliebenen Mieter mit den verbrauchsunabhängigen Grundgebühren führt.“

Die Revision der Beklagten gegen das Urteil des Oberlandesgerichts Dresden wird zurückgewiesen. Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.

Der Leitsatz fasst zusammen:
„a) § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB lässt es zu, dass die Kosten der Wasserversorgung im - vom Gesetz vorausgesetzten - Normalfall, in dem die Wohnungen der Abrechnungseinheit im Wesentlichen vermietet sind, einheitlich nach dem erfassten Wasserverbrauch umgelegt werden, also auch insoweit, als Fixkosten wie Grundgebühren oder Zählermiete unabhängig vom tatsächlichen Wasserverbrauch anfallen. Dieser Grundsatz findet seine Grenze dort, wo eine solche Umlegung wegen erheblichen Wohnungsleerstands in der Abrechnungseinheit zu einer unzumutbaren Mehrbelastung der Mieter mit Fixkosten der Wasserversorgung führt, die auf die leerstehenden Wohnungen nicht nach Verbrauch umgelegt werden können, weil in ihnen aufgrund des Leerstands kein Wasserverbrauch anfällt.“

„b) In einem Formularmietvertrag hält die im Folgenden in Kursivschrift wiedergegebene Klausel
der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, weil sie die Grenze der Zulässigkeit einer Umlegung auch der Grundgebühren der Wasserversorgung nach dem erfassten Verbrauch nicht beachtet.“
"Frisch-/Kaltwasser wird, soweit der Verbrauch über Messeinrichtungen erfasst wird, nach dem Ergebnis der Messungen abgerechnet. Entsprechendes gilt für die Grundgebühr (sie wird im Verhältnis der je Wohnung erfassten Verbrauchsmenge umgelegt)."

BGH vom 06.10.2010, Az.: VIII ZR 183/09


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