(ip/RVR) Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Kläger ist Eigentümer von fünf Eigentumswohnungen, die er als möblierte Ferienwohnungen an Touristen und Saisonarbeiter vermietet; pro Jahr schließt er so insgesamt circa einhundert Mietverträge ab. Vergleichbare Vermietungen nimmt allenfalls ein weiteres Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft vor. Die Eigentümerversammlung beschloss: "Die Gemeinschaft beschließt, dass jeder Wohnungseigentümer im Falle eines Bewohnerwechsels aufgrund befristeter Nutzungsüberlassung ... für mögliche Beeinträchtigungen und eine besondere Abnutzung des Gemeinschaftseigentums eine Kostenpauschale in Höhe von 50 € an die Eigentümergemeinschaft zu zahlen hat. Unter den Begriff des Bewohners fallen auch Feriengäste und 'Saisonarbeitnehmer', die das Sondereigentum angemietet haben ... Die eingezahlten Beträge sind der Instandhaltungsrücklage zuzuführen."

Das Amtsgericht erklärte diesen Beschluss für ungültig. Das Berufungsgericht hingegen war der Auffassung, der angefochtene Beschluss sei nicht zu beanstanden: Die Wohnungseigentümer hätten mehrheitlich eine den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechende Regelung getroffen. Mit der Revision begehrt der Kläger die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

Der V. Senat des BGH entschied: Zwar ist die Einführung einer maßvollen Umzugskostenpauschale im Wege eines Mehrheitsbeschlusses durch die Regelung des § 21 Abs. 7 WEG gedeckt. Die hier in Rede stehende Ausgestaltung jedoch ist mit den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung nicht zu vereinbaren.

Nach der genannten Vorschrift können die Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluss unter anderem Regelungen hinsichtlich der Kosten für besondere Nutzungen des Gemeinschaftseigentums treffen. Für das Vorliegen einer besonderen Nutzung im Sinne von § 21 Abs. 7 WEG kommt es nicht entscheidend darauf an, ob eine den zulässigen Mitgebrauch nach § 13 Abs. 2 WEG überschreitende und daher unzulässige Nutzung des Gemeinschaftseigentums gegeben ist. Ein- und Auszüge fallen ohnehin unzweifelhaft in den Kernbereich des nach § 13 Abs. 2 WEG statthaften Mitgebrauchs; dies gilt im Lichte der Eigentumsgewährleistung des Art. 14 GG auch bei häufigen Umzügen. Auch belegen die Gesetzesmaterialien mit aller Klarheit, dass den Wohnungseigentümern mit der Regelung des § 21 Abs. 7 WEG auch die Möglichkeit eröffnet werden sollte, eine Umzugkostenpauschale zu beschließen.

Als besondere Nutzungen im Sinne von § 21 Abs. 7 WEG sind folglich schon solche Nutzungen aufzufassen, die mit einer gesteigerten Inanspruchnahme des Gemeinschaftseigentums einhergehen und zumindest bei typisierender Betrachtung den Anfall besonderer Kosten wahrscheinlich machen. Das ist bei Umzügen der Fall. Diese führen im Allgemeinen zu einer gesteigerten Inanspruchnahme insbesondere von Treppenhäusern und Aufzügen und machen in der Regel zusätzlichen Reinigungsaufwand erforderlich. Selbst sorgfältig arbeitende Umzugskräfte können in der Regel kleinere, oft unbedeutende und erst in der Summierung die Unansehnlichkeit oder Reparaturbedürftigkeit deutlich machende Schäden kaum vermeiden. Da solche Abnutzungen, Schäden und Kosten schwer oder nur mit unangemessenem Aufwand an Zeit und Kosten zu quantifizieren sind, liegt eine pauschalierende Regelung, die nicht darauf abstellt, ob im Einzelfall Kosten verursacht werden, im wohlverstandenen Interesse aller Wohnungseigentümer. Auf der Grundlage dieser typisierenden und pauschalierenden Betrachtung kommt es daher auch nicht darauf an, dass Feriengäste und Saisonarbeiter in eine möblierte Wohnung meist mit nur geringem Umzugsgut ein- und ausziehen werden.

Die Festsetzung einer maßvoll bemessenen Umzugskostenpauschale durch Mehrheitsbeschluss nach § 21 Abs. 7 WEG entspricht jedoch nur dann den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn die Regelung nicht zu einer ungerechtfertigten Ungleichbehandlung der Wohnungseigentümer führt. Die angegriffene Regelung ist deshalb zu beanstanden, weil sie nur Umzüge im Zusammenhang befristet vereinbarter Nutzungsverhältnisse der Pauschale unterwirft und so Umzüge aufgrund unbefristeter Gebrauchsüberlassungen und vor allem auch Umzüge der jeweiligen Eigentümer selbst ausklammert. Der insbesondere bei Mehrheitsbeschlüssen über das Gemeinschaftsverhältnis zum Tragen kommende Gleichbehandlungsgrundsatz lässt Differenzierungen nur zu, wenn für die Unterscheidung ein ausreichender Sachgrund besteht. Ein solcher fehlt hier. Es ist nicht ersichtlich, dass die von der Regelung ausgenommenen Umzüge zu signifikant geringeren Belastungen des Gemeinschaftseigentums führen.

BGH vom 01.10.2010, Az. V ZR 220/09


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