(IP) Hinsichtlich der Frage, ob und wie Mietvertragsoptionen schriftlich ausgeübt werden werden müssen, hat das Oberlandesgericht (OLG) Dresden mit Leitsatz entschieden.

„Eine einseitige, auf die Erhöhung der Miete oder die Ausübung eines Optionsrechts gerichtete Willenserklärung wird nicht Bestandteil des (schriftlichen) Mietvertrags und unterfällt deshalb auch nicht dem Schriftformerfordernis des § 550 Satz 1 BGB“.

Die Klägerinnen, die Eigentümerinnen eines Grundstückes waren, nahmen die Beklagte auf Räumung und Herausgabe von Gewerberäumen in Anspruch, die sich auf dem Grundstück befanden. Die Beklagte hatte einen Mietvertrag über zwei auf dem Grundstück befindliche Gewerberäume geschlossen. § 2 des Mietvertrages (Miete) enthielt folgende Regelung: „Dieser Preis ist der z. Zt. geltende Mindestpreis. Der Vermieter hat das Recht, den Mietzins schrittweise an sich einstellende ortsübliche Preise in einer Übergangszeit von 5 Jahren von Vertragsbeginn gerechnet, anzugleichen und diese nicht zu überschreiten. Zur Förderung der frei niedergelassenen Ärzte soll hierbei die geschäftliche Situation des Mieters beachtet werden.“ Als Mietzweck wurde der Betrieb eines Kosmetiksalons vereinbart. Das Mietverhältnis war zunächst befristet. Der Beklagten als Mieterin wurde ein fünfmaliges Optionsrecht auf eine Mietvertragsverlängerung um jeweils 5 Jahre eingeräumt, das sie dem Vermieter gegenüber spätestens 6 Monate vor Vertragsende per eingeschriebenen Brief geltend zu machen hatte.

Dieses Recht wurde in Folge auch regelmäßig relativ formlos akzeptiert und genutzt, das 5. Optionsrecht übte die Beklagte dann mit einem strittigen und nicht unterschriebenen Einschreiben aus. Darauf kündigten die Klägerinnen das Mietverhältnis mit der Beklagten ordentlich und bemängelten zugleich, dass die Beklagte die Räume nicht dem Vertragszweck entsprechend nutze. Die Beklagte widersprach der Kündigung, darauf erhielt sie die fristlose Kündigung wegen vertraglicher Pflichtverletzungen.

Im darauf entstandenen Prozess urteilte das OLG wie folgt: Eine solche Vereinbarung sei dahin auszulegen, dass nur die Schriftform als Wirksamkeitserfordernis für die Erklärung vereinbart werden solle, während der Zugang der Erklärung auch in anderer Weise als durch den Einschreibebrief wirksam erfolgen könne. Anhaltspunkte dafür, dass im vorliegenden Fall aufgrund von Besonderheiten des Einzelfalles etwas anderes gelten könnte, seien nicht ersichtlich. Grundsätzlich gehörte zur Schriftform zwar die eigenständige Unterschrift unter die Erklärung, an der es ab der 2. Optionsausübungserklärung fehle. Allerdings enthielte das BGB Erleichterungen der Schriftform, nach denen auch eine nicht eigenhändig unterschriebene Erklärung genügt, wenn sich aus der Erklärung unzweideutig ergäbe, von wem sie abgegeben wurde.

OLG Dresden, Az: 5 U 961/16

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