(IP) Hinsichtlich im Mietvertrag genutzter Formularklauseln, wonach die Berechnung der Nebenkosten im Verhältnis der Fläche des Mieters zu den vermieteten Mietflächen insgesamt erfolgen solle, hat das Kammergericht Berlin mit Leitsatz entschieden.

„1. Die vom Vermieter gestellte Formularklausel, wonach die Nebenkosten im Verhältnis der Fläche des Mieters zu den "tatsächlich vermieteten Mietflächen im Objekt" erfolgen soll, ist wegen Abwälzung des Leerstandsrisikos auf den Mieter auch in einem Gewerbemietverhältnis nachBGB § 307 BGB unwirksam.

2. Die wegen Unwirksamkeit des vertraglichen Umlagemaßstabs bestehende Vertragslücke ist durch ergänzende Vertragsauslegung gemäß §§ BGB § 133, BGB § 157 BGB grundsätzlich dahin zu schließen, dass die Umlage im Verhältnis zur gesamten Nutzfläche des Objekts vorgenommen werden soll.“

Die Klägerin begehrte Nachzahlung von Betriebs- und Heizkosten für 2 Jahre in Höhe von insgesamt knapp 37.000,- EUR. Das Landgericht hatte die Klage abgewiesen, wogegen sich die Berufung der Klägerin richtete. Zur Begründung führte sie aus, dass die Formularklausel des Mietvertrages, wonach eine Umlage nach dem Verhältnis der Mietfläche zu den „tatsächlich vermieteten Mietflächen im Objekt“ erfolgen soll, gemäß BGB unwirksam sei und bei Kürzung diverser Positionen (teils auf Null) kein Nachzahlbetrag verbleibe.

Die Klägerin trug zur Begründung ihrer Berufung vor: Das Landgericht sei zu Recht von der formellen Wirksamkeit der Abrechnungen ausgegangen. Denn es habe ohne weitere Stellungnahme die materielle Richtigkeit der Einzelpositionen geprüft. Ferner habe das Landgericht zu Unrecht die formularmäßige Abwälzung des Leerstandsrisikos auf den Mieter für unwirksam gehalten. Indem die „tatsächlich vermietete Fläche“ als Umlagemaßstab genannt werde, werde er auch hinsichtlich seiner wirtschaftlichen Bedeutung deutlich hervorgehoben. Die Beklagte habe vor Vertragsschluss die Möglichkeit gehabt, sich über die Ist-Leerstandsflächen im Objekt sowie die Vermarktungsaktivitäten der Klägerin hinsichtlich etwaiger Leerstandsflächen und der Auswirkungen auf Nebenkosten zu erkundigen.

KG Berlin, Az.: 8 U 40/15

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