(ip/RVR) Der Bundesgerichtshof (BGH) befasste sich kürzlich mit der Frage nach der Mietminderung im Falle der Wohnflächenabweichung bei möblierter Wohnung.

Der Kläger ist seit Oktober 2006 Mieter einer möblierten Wohnung des Beklagten. In dem Mietvertrag vom 11. Oktober 2006 ist die Wohnungsgröße mit 50 qm angegeben. Die Parteien vereinbarten eine monatliche Kaltmiete von 560 Euro. § 3 Nr.1 des Mietvertrags besagt, dass sich die Kaltmiete aus einer Kapitalverzinsung, Abschreibung der Möbel, Betriebskosten und Reparaturkosten am Haus und der Wohnung zusammensetzt.

Es stellte sich heraus, dass die tatsächliche Wohnfläche der Wohnung des Klägers 44,30 qm beträgt. Wegen dieser Flächenabweichung von 11,5 % zu der im Mietvertrag angegebenen Wohnungsgröße ist der Kläger der Auffassung, dass die Kaltmiete um 11,5 % gemindert sei und ihm für die vergangene Mietzeit vom 15. Oktober 2006 bis 30. April 2009 ein Rückforderungsanspruch in Höhe von 1.964,20 Euro zustehe. Der Beklagte zahlte vorprozessual 736,58 Euro an den Kläger.

Mit seiner Klage verfolgt der Kläger Zahlung des Differenzbetrages von 1.227,62 Euro nebst Zinsen.

Das Amtsgericht verurteilte den Beklagten zur Zahlung von 288,22 Euro nebst Zinsen und wies die Klage im Übrigen ab.

Die Berufung des Klägers wies das Berufungsgericht zurück.

Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Zahlungsbegehren weiter.

Der BGH entschied, dass die Beurteilung des Berufungsgerichts rechtlicher Nachprüfung nicht standhält und die Revision des Klägers demnach Erfolg hat. Zur Begründung führte er unter anderem aus, dass nach der Rechtsprechung des Senats die Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10 % einen Mangel der Mietsache darstellt, der den Mieter gemäß § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB zur Minderung der Miete in dem Verhältnis berechtigt, in dem die tatsächliche Wohnfläche die vereinbarte Wohnfläche unterschreitet. So liegen die Dinge auch im vorliegenden Streitfall, denn die tatsächliche Wohnfläche weicht von der im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche um 11,5 % ab.

Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts, so der BGH, ist die Minderung nicht etwa deshalb geringer, weil die an den Kläger vermietete Wohnung möbliert ist. „Die von einer Wohnflächenabweichung ausgehende Beeinträchtigung der Nutzungsmöglichkeit ist nicht deshalb geringer zu veranschlagen, weil trotz der geringeren Fläche die für eine Haushaltsführung benötigten Einrichtungsgegenstände vollständig untergebracht werden können.”

Nach der Rechtsprechung des Senats ist die Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB grundsätzlich die Bruttomiete einschließlich einer Nebenkostenpauschale oder einer Vorauszahlung auf die Nebenkosten. Daran ändert die Möblierung der Wohnung im Streitfall nichts. Ausweislich § 3 Nr. 1 des Mietvertrags ist der Mietwert der Wohnungseinrichtung Teil der Kalkulation der Nettokaltmiete gewesen. Demzufolge errechnet sich bei einem geltend gemachten Minderungszeitraum vom 15. Oktober 2006 bis 30. April 2009 unter Zugrundelegung der Nettokaltmiete ein Minderungsanspruch von 1.964,20 Euro.

Das Berufungsurteil kann keinen Bestand haben und ist aufzuheben. Dem Kläger steht für den streitgegenständlichen Zeitraum ein aufgrund der Minderung gerechtfertigter Rückzahlungsanspruch jedenfalls in Höhe von 939,40 Euro zu. Der Klage ist folglich in vollem Umfang stattzugeben. Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

Der Leitsatz fasst zusammen:
„Auch wenn eine Wohnung möbliert vermietet ist, ist die Bruttomiete bei einer Wohnflächenabweichung um mehr als 10 % gegenüber der vereinbarten Wohnfläche im Verhältnis der Wohnflächenabweichung gemindert.”

BGH, Urteil vom 02.03.2011, Az.: VIII ZR 209/10

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