(ip/pp) Mit Störungen der Lebensqualität in einer Wohnung, die vom Mieter zwar verursacht, ihm aber nicht vorzuwerfen sind, hatte sich der Bundesgerichtshof (BGH) in einem aktuellen Urteil zu beschäftigen.

Falls derartige Beeinträchtigungen der Räume trotz vertragsgemäßen Gebrauchs durch den Mieter auftreten, dann stellen sie, so die obersten Bundesrichter, einen Mangel der Mietsache dar und sind vom Vermieter zu beseitigen.

Im konkreten Fall war die Klägerin Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus in Berlin. In der Wohnung traten plötzlich Schwarzstaubablagerungen („Fogging“) auf, zunächst in geringem Umfang in der Küche, dann auch im Bad und schließlich in den restlichen Zimmern der Wohnung. Die Ablagerungen verbreiterten sich endlich auf sämtliche Decken und Wände. Die Mieterin forderte den Vermieter zur Beseitigung der Schwarzverfärbungen auf, dieser weigerte sich.

Mehrere Instanzen lang scheiterte die Mieterin in ihren Ansprüchen – schließlich aber gab ihr der BGH Recht. Nach einem später eingeholten Sachverständigengutachten nämlich kommen zwar einerseits nur Maßnahmen der Mieterin als Ursache der Ablagerungen in Betracht, so die Ausstattung der Wohnung mit einem handelsüblichen Teppich, das Streichen der Wände mit handelsüblichen Farben und das Reinigen der Fenster im Winter. Andererseits aber stellen diese Maßnahmen allesamt nur einen vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung dar – und dessen Folgen hat der Mieter nicht zu vertreten.

Der Leitsatz des BGH in diesem Fall war eindeutig:
„1. Einen im Laufe des Mietverhältnisses auftretenden Mangel der Mietsache hat der Vermieter auch dann auf seine Kosten zu beseitigen, wenn die Mangelursache zwar der Sphäre des Mieters zuzurechnen ist, der Mieter den Mangel aber nicht zu vertreten hat, weil er die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs nicht überschritten hat.

2. Ist der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels der Mietsache in Verzug, kann der Mieter den Mangel selbst beseitigen (lassen) und zu diesem Zweck vom Vermieter einen Vorschuss in Höhe der voraussichtlich erforderlichen Beseitigungskosten verlangen.“

BGH, Az.: VIII ZR 271/07