(ip/RVR) Eine der aktuellen Entscheidungen des Bundesgerichtshofes (BGH) hat die Problematik der Beschaffenheitsvereinbarung hinsichtlich der Wohnfläche in einem Mietvertrag zum Gegenstand.

Die Parteien streiten um eine Mietminderung aufgrund Wohnflächenunterschreitung. Seit dem 1. Dezember 2006 mietet die Beklagte eine Wohnung des Klägers. Die Monatsmiete beträgt 390 Euro zuzüglich einer Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von 110 Euro.

§ 1 des Formularmietvertrages lautet unter anderem:
"Vermietet werden [...] folgende Räume: Die Wohnung im Dachgeschoss rechts bestehend aus 2 Zimmer, 1 Küche, Bad, Diele zur Benutzung als Wohnraum, deren Größe ca. 54,78 m2 beträgt. Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Anzahl der vermieteten Räume."

Nach der Behauptung der Beklagten beträgt die tatsächliche Größe der Wohnung nur 41,63 m². Hiervon ausgehend hat sie eine Mietminderung in Höhe von 24 % geltend gemacht und die Miete für August 2007 sowie eine Nachforderung von 103,18 Euro aus der Betriebskostenabrechnung 2006 nicht gezahlt und auf die Miete für September 2007 nur einen Teilbetrag von 240,37 Euro geleistet.

Der Kläger begehrte mit seiner Klage die Zahlung des einbehaltenen Gesamtbetrages von 862,84 Euro.

Das Amtsgericht gab der Klage in Höhe von 87,63 Euro statt und wies sie im Übrigen ab.

Auf die Berufung des Klägers änderte das Landgericht das Urteil des Amtsgerichts ab und verurteilte die Beklagte unter Zurückweisung der weitergehenden Berufung zur Zahlung von 733,99 Euro.

Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Beklagte die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

Der BGH entschied, dass die Beurteilung des Berufungsgerichts revisionsrechtlicher Nachprüfung standhält und die Revision daher zurückzuweisen ist.

Das Berufungsgericht, so der BGH, hat rechtsfehlerfrei die von der Beklagten zur Aufrechnung gestellten Rückforderungsansprüche wegen angeblich in den Monaten Januar bis Juli 2007 zuviel gezahlter Miete verneint.

Der BGH führte aus, dass ein zur Minderung der Miete führender Mangel der Wohnung im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB vorliegt, wenn ihre tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt. Das Berufungsgericht ist ebenfalls davon ausgegangen. „Es hat aber den Mietvertrag rechtsfehlerfrei dahin ausgelegt, dass die Parteien im vorliegenden Fall keine Beschaffenheitsvereinbarung hinsichtlich der Wohnfläche treffen wollten.“

Bei dem Mietvertrag der Parteien handelt es sich um einen Formularvertrag, dessen Auslegung den rechtlichen Anforderungen unterliegt, die für Allgemeine Geschäftsbedingungen gelten. „Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind (st. Rspr.; Senatsurteile vom 9. Juni 2010 - VIII ZR 294/09, aaO Rn. 12; vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 244/08, aaO Rn. 11; vom 28. Juni 2006 - VIII ZR 124/05, NJW 2006, 2915 Rn. 16 mwN; BGH, Urteil vom 12. Oktober 2007 - V ZR 283/06, NJW-RR 2008, 251 Rn. 8).“

Im vorliegenden Fall folgt bereits aus der Würdigung des Gesamtinhalts des § 1 des Mietvertrags, dass die darin genannte Größe der Wohnung nicht als Beschaffenheit der Mietsache vereinbart werden sollte. Dies ergibt sich aus dem Umstand, „dass in den der Quadratmeterangabe unmittelbar nachfolgenden beiden Sätzen deutlich gemacht wird, dass die Quadratmeterangabe nicht zur Festlegung des Mietgegenstands dient, der räumliche Umfang der gemieteten Sache sich vielmehr aus der Anzahl der gemieteten Räume ergibt.“

Somit hat die Revision der Beklagten keinen Erfolg und wird zurückgewiesen. Die Kosten des Revisionsverfahrens trägt die Beklagte.

Der Leitsatz fasst zusammen:
„Von einer Beschaffenheitsvereinbarung hinsichtlich der Wohnfläche ist nicht auszugehen, wenn ein Wohnraummietvertrag zwar eine Wohnflächenangabe enthält, diese Angabe jedoch mit der Einschränkung versehen ist, dass sie nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes diene.“

BGH vom 10.11.2010, Az. VIII ZR 306/09


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