(ip/RVR) Eines der aktuellen Urteile des Landgerichts Freiburg befasste sich mit der Problematik einer mietvertraglichen Formularklausel, wonach der Mieter nur mit Zustimmung des Vermieters von der „bisherigen Ausführungsart“ der Schönheitsreparaturen erheblich abweichen darf.

Zwischen der Klägerin als Vermieterin und der Beklagten als Mieterin bestand ein Mietverhältnis über eine Wohnung, dem die Allgemeinen Vertragsbedingungen (AVB) der Klägerin zugrunde lagen. Diese enthalten in Nr. 4 Abs. 2 u. a. folgende Bedingungen:
„Die Vornahme von Schönheitsreparaturen obliegt dem Mieter; … .“
„Die Schönheitsreparaturen sind während der Mietzeit unaufgefordert nach Ablauf folgender Zeiträume auszuführen: … .“
„Der Mieter darf nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart erheblich abweichen.“

Mit ihrer Klage machte die Klägerin nach Beendigung des Mietverhältnisses Forderungen i.H.v. 3.327,60 Euro (insgesamt sieben Positionen) geltend. Ihre Ansprüche bezüglich einer der Positionen stützt die Klägerin auf die zitierten AVB; die übrigen Positionen werden als Schadensersatz verlangt.

Die Beklagte hat ihre Schadensersatzverpflichtung bestritten und die Auffassung vertreten, die zeitanteiligen Kosten für Schönheitsreparaturen seien schon dem Grunde nach nicht geschuldet.

Das Amtsgericht gab der Klage teilweise statt und verurteilte die Beklagte zur Zahlung von 2.230,36 Euro nebst Zinsen.

Mit ihrer Berufung verfolgt die Beklagte ihren Klagabweisungsantrag weiter und trägt im Wesentlichen vor, dass die Schönheitsreparaturklausel unwirksam sei. Sie beantragt, unter teilweiser Abänderung des Urteils des Amtsgerichts, die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen und verteidigt das angefochtene Urteil.

Das Landgericht Freiburg entschied, dass die zulässige Berufung begründet ist, soweit die Beklagte ihre Verurteilung zur Zahlung zeitanteiliger Renovierungskosten angreift. „Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine Formularklausel den Mieter unangemessen benachteiligt, die ihn auch während der Mietzeit generell zu einer Dekoration in einer ihm vorgegebenen Ausführungsart verpflichtet und ihn dadurch in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs einschränkt, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse besteht (Urteil v. 20.01.2010 – VIII ZR 50/09 – m.w.N.).“

Die dem Mietvertrag der Parteien zugrundeliegenden AVB legen in eindeutigem Zusammenhang mit den vorhergehenden Regelungen zur Vornahme von Schönheitsreparaturen fest, dass von der bisherigen Ausführungsart nur mit Zustimmung des Wohnungsbauunternehmens erheblich abgewichen werden kann und beziehen sich damit nicht lediglich auf den Zustand bei Rückgabe der Wohnung. Diese Klausel ist unklar (§ 305 c Abs. 2 BGB), so das Landgericht, und benachteiligt in ihrer dem Mieter ungünstigsten Auslegung die Vertragspartner der Klägerin entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen (§ 307 Abs. 1 S. 1 BGB). Der Bundesgerichtshof hat eine ähnliche Klausel zutreffend für unwirksam erachtet.

Somit wird das Urteil des Amtsgerichts aufgehoben und neu gefasst.

Der Leitsatz fasst zusammen:
„Eine mietvertragliche Formularklausel, wonach der Mieter nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart“ der Schönheitsreparaturen erheblich abweichen darf, ist unklar und benachteiligt den Mieter unangemessen; eine derartige Klausel ist unwirksam und bringt die gesamte Überwälzungsklausel für Schönheitsreparaturen zu Fall (Fortführung BGH, Urt. v. 28.03.2007 – VIII 199/06 -; Anschluss LG Berlin, Urt. v. 29.05.2007 63 S 442/06 -).“

LG Freiburg vom 12.07.2011, Az.: 3 S 74/11


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