(ip/RVR) Teilende Eigentümer können sich in der Teilungserklärung ermächtigen lassen, bei Verkauf der Wohnungseigentumseinheiten dem jeweiligen Erwerber das Sondernutzungsrecht an bestimmten Flächen einzuräumen und dessen Inhalt näher zu bestimmen; so entschied der V. Senat des BGH in einem seiner aktuellen Urteile.

Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die teilende Eigentümerin wollte sich die Möglichkeit erhalten, über die Verwendung und Zuteilung der Außenstellplätze je nach Bedarf und Interesse zu entscheiden. Deshalb behielt sie sich vor, "durch Nachtragsurkunde dem jeweiligen Eigentümer einer Sondereigentumseinheit das Sondernutzungsrecht an den Außenstellplätzen ... einzuräumen". Solange waren die Sondereigentümer vom Gebrauch dieser Außenstellplätze ausgeschlossen. Die Eigentümerin war zudem nach einer Anlage zur Teilungserklärung ermächtigt und bevollmächtigt, die Ausgestaltung der noch nicht verkauften Einheiten sowie auch die Teilungserklärung zu ändern. Der Beklagte erwarb seine Eigentumswohnung von der teilenden Eigentümerin, die sodann von der Ermächtigung Gebrauch machte und ihm Sondernutzungsrechte zuwies, u.a. für eine Fläche als Garten und Terrasse. Ein anderer Wohnungseigentümer stört sich an der daraufhin folgenden Nutzung dieser Fläche als Terrasse und verlangt Beseitigung der Terrassenanlage und Wiederherstellung in den vorigen Zustand nach § 1004 BGB i.V.m. § 15 Abs. 3 WEG – ohne Erfolg.

Die beanstandete Sondernutzung hält sich innerhalb des von der geänderten Teilungserklärung gesteckten Rahmens. Eine Zustimmung aller Wohnungseigentümer nach § 22 Abs. 1 WEG zu der baulichen Veränderung war entbehrlich, da die Zustimmung bereits in der Zuweisung des Sondernutzungsrechts enthalten ist. Sondernutzungsrechte können durch den teilenden Eigentümer nach § 8 Abs. 2, § 5 Abs. 4 i.V.m. § 10 Abs. 2 WEG begründet oder geändert werden. Vorliegend sind die in Rede stehenden und damals noch als Außenstellplätze bezeichneten Flächen unter Ausschluss der übrigen Wohnungseigentümer allein der Verkäuferin als teilender Eigentümerin zugewiesen worden. Die Verkäuferin war nach der Teilungserklärung nicht darauf beschränkt, die Flächen Erwerbern von Wohnungseigentum zur Nutzung als Außenstellplätze zuzuweisen; sie war auch zu einer einseitigen Änderung des jeweiligen Nutzungsinhalts befugt. Die Konkretisierung oder Änderung eines Sondernutzungsrechts betrifft (anders als die Umwandlung von Gemeinschafts- in Sondereigentum) nicht den Gegenstand, sondern lediglich den Inhalt des Eigentums. Als Ausdruck der Privatautonomie kann eine entsprechende Befugnis durch eine Ermächtigung in der Teilungserklärung erteilt werden; auf das Bestehen einer wirksamen Vollmacht zum Handeln im Namen sämtlicher übrigen Wohnungseigentümer kommt es dann nicht an.

Die Ermächtigung ist zeitlich begrenzt. Es versteht sich, dass die der teilenden Eigentümerin zugewiesene Ermächtigung mit der letzten Veräußerung von Wohnungseigentum an einen Erwerber endet. Zeitlich nachfolgende Konkretisierungen oder Änderungen des Sondernutzungsinhalts wären nicht mehr von der Ermächtigung gedeckt. Auch mit der jeweiligen Zuweisung von Sondernutzungsrechten endet insoweit die Abänderungsbefugnis der teilenden Eigentümerin. Die Wohnungseigentümer sind nach § 315 BGB vor einem Missbrauch der Gestaltungsmacht der teilenden Eigentümerin geschützt; sie hat eine Art Treuhänderfunktion gegenüber den (zukünftigen) Miteigentümern und muss bei der Ausübung ihres Gestaltungsermessens die Belange der übrigen Wohnungseigentümer angemessen berücksichtigen.

BGH vom 02.12.2011, Az. V ZR 74/11


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