Zwangsversteigerung beide Einheiten in einem Bürogebäude mit Wohnung

Die Verkehrswerte für den vorgenannte Grundbesitz ist durch Beschluss des Amtsgerichts Ulm vom 09.10.2023 gem. §§ 74a Abs. 5, 85a Abs. 2 ZVG auf
EUR 570.000,00 € für Grundbesitz Heft 35458 und auf
EUR 495.000,00 € für Grundbesitz Heft 35459
festgesetzt worden.

Bei den Versteigerungsobjekten handelt es sich um die Büroräume im EG nebst Abstellraum im UG - Aufteilungsplan Nr. 1 - sowie die Wohnung im OG nebst Abstellraum im UG - Aufteilungsplan Nr. 2 - in einem 2-geschossigen Bürogebäude mit Wohnung

Das Objekt konnte vom Gutachter nur von außen besichtigt werden. Daher basiert die Ermittlung des Verkehrswertes auf diversen Faktoren: u. a. Außenbesichtigung, Baupläne, Vergleichswerte.

Büroeinheit (nebst SNR Stellplatz Nr. 1, 2, 3, 4, Steg)

Die Einheit befindet sich im kompletten EG des Hauses mit Gitterroststeg zur Haustür und Abstellraum im UG. Der im Plan dargestellte Balkon sowie ein innen liegendes Treppenhaus ist nicht vorhanden. Die Büroeinheit im EG wird als Wohnung statt als Büro genutzt. Die Wohnfläche beträgt ca. 145 m². Die Grundrissgestaltung ist großzügig und bietet eine Belichtung aus allen vier Himmelsrichtungen.

Zum Zeitpunkt der Wertermittlung wurde die Einheit vermutlich eigengenutzt.

Wohneinheit (nebst SNR Stellplatz Nr. 5, Dachterrasse und Außentreppe)

Die Wohnung im OG erreicht man durch eine Außentreppe im Norden ohne Bezug zum EG. Das OG springt im Südosten zurück, sodass der restliche Baukörper (südöstliches Dach EG) als große Terrasse mit Glasgeländer ausgebildet ist. Die Wohnfläche beträgt ca. 118 m². Die Grundrissgestaltung ist äußerst großzügig mit großem verglastem Wohnbereich zur großen Terrasse mit schönem Fernblick in die Natur. Die Räume werden aus allen vier Himmelsrichtungen belichtet.

Zum Zeitpunkt der Wertermittlung war die Einheit vermutlich vermietet (lt. Aufschrift auf Klingelschild und Briefkasten).

Gebäudebeschreibung

Das Gebäude, erstellt in Massivbauweise mit Flachdach - BJ ca. 2006/2007, ist aufgeteilt in 2 Eigentumsanteile. In späteren Jahren erfolgten div. Renovierungen sowie die Sanierung des Flachdachs. Das Gebäude ist nach Nordwesten hin teilunterkellert, nach Südosten zu steht der restliche Baukörper außerhalb der Teilunterkellerung frei im Gelände auf Betonstützen. Von außen zeigt sich ein altersgemäßer soweit ordentlicher und neuwertiger Zustand, wobei die Fassade einen neuen Anstrich benötigt. Von außen keine Bauschäden am Hauptgebäude ersichtlich.

Tatsächlich wird das gesamte gewerbliche Gebäude wohl (unzulässiger Weise) als Zweifamilienhaus genutzt, das heißt die Büroeinheit im EG wird auch als Wohnung (statt als Büro) genutzt. Von daher wird wohl auch in der OG-Wohnung, welche vermietet ist, eine unzulässige Nutzung vorhanden sein.

Fenster: Isolierverglaste weiße Kunststoff- oder Alufenster ohne PVC-Rollläden nach Nordosten und Nordwesten, größtenteils Milchglas und Festverglasung. Nach Südwesten bodentiefe große Fenster mit außen angebrachten Rollladenkästen mit PVC-Rollläden und französischen Gittern (außen aufgebrachte Edelstahlgeländer als Absturzsicherung). Die südöstlichen Bereiche im EG und OG sind äußerst großzügig komplett verglast mit außenliegenden elektrisch betreibbaren Jalousetten.
Heizung: Zentralheizung über Erdgas gespeist mit ursprünglicher Brennwerttherme.
Lüftungsanlage: Kontrollierte Wohnraumlüftung mit Wärmerückgewinnung

Die Versteigerungsobjekte befinden sich in Ulm (ca. 125.000 Einwohner) in einem Gewerbegebiet.

Das Grundstück befindet sich trotz des Gewerbegebiets relativ ruhig und naturnah gelegen am Ende einer Stichstraße mit großem Wendekreis. Es liegt am Rand eines großen, eingeschränkten Gewerbegebiets (nur Büro- und Verwaltungsbauten zulässig) nördlich von Ulm in Südosthanglage. Die Infrastruktureinrichtungen sowie die Verkehrsbedingungen entsprechen der Größe und Bedeutung von Ulm. Die Stadtmitte von Ulm ist ca. 2 km entfernt.

Die Umgebende Bebauung besteht aus gewerblichen Büro- und Verwaltungsgebäuden, nach Süden zu unbebauter abfallender Hang und landwirtschaftliche Grünflächen und Wald. Störende Einflüsse wurden während der Besichtigungszeit nicht festgestellt.

Rechtsanwälte Herzog und Kollegen, Prof.-Bamann-Straße 10-12, 89423 Gundelfingen, Gz.: 830/21 HE01j, Tel. 09073-99770